专家解读|《淄博市人民政府办公室关于修改淄博市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法的通知》

《淄博市人民政府办公室关于修改淄博市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法的通知》

山东德昀土地房地产评估咨询有限公司   高级经济师   张纯涛

2024年5月22日，淄博市人民政府办公室印发《修改淄博市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法的通知》（淄政办发〔2024〕3号），山东德昀土地房地产评估咨询有限公司总经理、注册土地估价师、高级经济师张纯涛对文件解读如下：

一、文件的起草背景？

（一）国家和省有关要求。2019年7月，国务院办公厅印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号），同年12月，省政府办公厅印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（鲁政办发〔2019〕33号），对二级市场建设提出具体要求。

（二）我市基本情况。2021年5月，淄博市人民政府办公室出台《关于印发淄博市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法的通知》（淄政办发〔2021〕6号），有效期至2024年6月30日。为进一步规范我市建设用地使用权二级转让、出租、抵押市场秩序，加强市场管理，优化土地资源配置，经开展实施后评估和充分调研论证，建议对部分内容予以修改并继续执行。

二、什么是土地二级市场？土地二级市场和土地一级市场的区别是什么？

答：土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地使用权，进入流通领域进行交易的市场。土地二级市场主要是指土地使用权转让、出租、抵押等交易关系，是土地市场体系的组成部分。

根据我国土地管理法的相关规定，我国的土地从权利性质上分所有权和使用权两种权利，从地类性质上分建设用地、农用地和未利用地三种类型。土地二级市场与土地一级市场是相对而言的，是所有权、使用权和建设用地这三个要素之间的组合和分配。土地一级市场以政府供应为主，体现土地所有者和使用者之间的行为，比如招拍挂出让、协议出让、划拨、使用、作价入股等供应方式；土地二级市场以市场交易为主，体现原土地使用者和现土地使用者之间的行为，比如转让、出租、抵押等交易方式。二者的区别是交易主体不同、交易方式不同、交易要求不同、担负的市场功能也不同。但二者都是我国社会主义市场经济体制的重要组成部分，都是资源要素市场的重要内容，对资源要素配置、盘活存量低效用地、促进节约集约用地、加快新型城镇化具有积极地促进作用。

三、本次文件做了哪些修改？修改后的主要内容？

（一）对照之前拿文件，修改2处，一是根据国土空间规划最新要求，将第十条中的“城乡规划”修改为“国土空间规划”；二是根据市国资委的意见，将第十二条中“应经国有资产管理部门或上级主管部门批准”修改为“应按国有资产管理相关制度执行”，修改理由是：根据国家、省、市国有资产管理规定，对企业国有资产转让有专门管理办法，并规范了不同的审批权限。

（二）修改后《淄博市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法》共六章38条。主要内容如下：

    1.明确了二级市场交易的适用类型、基本原则、平台建设和交易流程。搭建城乡统一的二级市场交易平台。建立“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的交易流程。

    2.明晰建设用地使用权转让的条件。

    3.明晰建设用地使用权出租的条件。强调划拨建设用地使用权出租，出租人应依法申报并缴纳租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理。

    4.明晰建设用地使用权抵押的条件。一是允许不以公益为目的的养老、教育等社会领域企业以有偿方式取得的建设用地使用权抵押。二是明确不得以部分宗地进行建设用地使用权抵押。三是放宽对抵押权人的限制，明确自然人、企业均可作为抵押权人。

    5.明确了监管责任。强调建立健全信息共享和执行联动机制。