文稿解读|《带押转让不动产登记业务适用情形及登记流程》

为贯彻落实《民法典》关于抵押物转让相关最新法律规定，促进房地产市场平稳发展，维护群众在不动产交易中的合理诉求，解决具体实务中部分带有抵押限制的不动产因出售而转让并继续担保购房款的需求，同时为进一步提升不动产登记和金融便利化服务水平，降低交易成本，助力社会经济发展，市自然资源和规划局起草了《带押转让不动产登记业务适用情形及登记流程》，对“带押过户”的适用情形和具体流程进行了梳理。

一、文件制定背景

为深化“放管服”改革和优化营商环境决策部署的具体落实，通过推行“带押过户”、“转抵同步”，在银行同意前提下，实现交易主体名下带有抵押限制的不动产可以在不解除抵押前提下发生转移，同时购房人需贷款支付购房款的，可与转移登记合并办理抵押权登记，实现卖方顺利收取购房款，买方取得房屋并登记，卖方银行贷款得以清偿，买方银行放款后获得不动产抵押担保的目的，结合我市实际，我局起草了《带押转让不动产登记业务适用情形及登记流程》。

二、文件主要制定依据

1.《中华人民共和国民法典》

2.《不动产登记暂行条例》

3.《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》（自然资发〔2021〕54号）。

三、文件制定过程

为推行“带押过户”，市自然资源和规划局依据相关法律法规和政策，总结吸收各先进城市成功经验和典型做法，以更好提升不动产登记和金融便利化服务水平，降低交易成本，助力社会经济发展为导向，起草形成了文件初稿。1月31日-2月6日，征求了市直有关部门、各区县局、分局意见，对部分内容进一步修改、完善，最终形成《带押转让不动产登记业务适用情形及登记流程》。

四、关于“带押过户”的主要内容

（一）适用情形

适用情形一：转让双方通过赠与、交易等方式导致不动产全部或其部分份额发生转移，不动产之上抵押权并不解除，仍存续于不动产之上，只发生抵押人变更情形。

情景案例：李先生与其妻子共有一处不动产，该不动产抵押给甲银行且贷款尚未结清，现李先生与其妻离婚，双方约定不动产归李先生，剩余贷款由李先生偿还，银行同意抵押期间份额转让。

适用情形二：卖方房屋上设有抵押权限制，买方通过贷款方式购房，且需用买方贷款结清卖方贷款的情形，当事人可申请存量房交易资金监管保障各方利益。

情景案例：卖方张先生有一处不动产，该不动产抵押在甲银行且贷款尚未结清，现张先生将该不动产卖给李先生，李先生也需向乙银行贷款才能付足房款。

（二）办理流程

情形一办理流程：抵押银行出具同意不动产带有抵押转移的书面材料，由转让双方共同向登记机构提出转移登记申请，基于抵押人的变化，受让方与银行一并提交抵押权变更登记申请，登记机构将转移登记与抵押权变更登记合并受理。

以情景案例一为例，银行出具同意李先生与其妻子共有的不动产转让份额的材料后，其可与其前妻及银行一并至登记大厅，涉及份额的转移登记与抵押权因份额转移产生的变更登记，可一并提交材料，登记机构合并受理，分别登簿。

情形二办理流程：该情形下需经过合同签订、贷前审批、登记资料准备；转移、抵押合并登记；贷款发放；抵押权注销四个阶段。

以情景案例二为例，第一步，张先生与李先生达成交易意向，双方可签订购房合同，向银行申请贷款审批并准备转移登记及抵押登记的登记资料。第二步，待银行审批，张先生和李先生材料准备齐全，可提供甲银行同意抵押期间转让的材料，与乙银行一起共同申请办理转移登记与李先生购房贷款的抵押登记，登记机构将转移登记和抵押登记合并办理，分别登簿。第三步，乙银行发放贷款，相应贷款根据四方约定用于偿还甲银行贷款，支付张先生房款。第四步，甲银行受到偿还款后，结算完毕，办理抵押注销登记，整个流程完毕。

五、“带押过户”政策如何保障交易各方权益

“带押过户”通过转移登记与抵押登记合并办理以及潜入资金监管方式保证买卖双方及买卖双方银行多方权益，针对存在买卖双方及买卖双方银行四方的复杂情形，买方可通过资金监管方式确保其房款安全，交易主体签订监管协议，交易资金将进入监管账户，保障其房款资金最终获取；卖方在支付首付款并申请办理了贷款后即可办理转移登记获得不动产登记，其只要不违反支付约定即可实现获取产权目的；买方银行为买方发放贷款，其目的是获取不动产作为债权担保，在转移登记后办理抵押登记即可在不动产上设立抵押权，保障其债权实现；卖方银行在贷款未受到清偿前，其抵押权仍存续在不动产之上，可确保其债权得以实现，在债权清偿可配合解除抵押权即可。