文稿解读|《关于支持新建住宅品质提升的若干措施（试行）》政策解读

一、编制背景

为贯彻落实我省高品质住宅开发建设有关要求，进一步推动我市住宅产业高质量发展，推进新建住宅居住空间多样性，市自然资源和规划局牵头，会同市住房和城乡建设局、市城市管理局起草了《关于支持新建住宅品质提升的若干措施（试行）》（以下简称《若干措施》）。

二、主要制定依据

（一）《城市居住区规划设计标准》（GB 50180-2018）

（二）《民用建筑通用规范》（GB 55031-2022）

（三）《民用建筑设计统一标准》（GB 50352-2019）

（四）《建设用地容积率管理办法》（建规〔2012〕22号）

（五）《关于进一步推进节约集约用地的意见》（鲁政办发〔2013〕36号）

（六）《淄博市住房和城乡建设局关于印发淄博市建设项目绿地面积计算标准的通知》（淄建发〔2020〕159号）

三、制定过程

该《若干措施》在充分调研后，于2024年8月进行研究起草。8月29日，征求了各区县及相关开发企业意见。9月11日，征求了市有关部门意见。9月27日，履行合法性审查程序，最终根据征求意见情况对内容进行修改完善并制定印发。

四、主要内容

《若干措施》从支持住宅产品类型多样化、支持住宅产品建筑形态多样化、优化住宅产品容积率计算和优化住宅产品销售及物业服务管理方面提出20条措施。

1.支持开发建设中低开发强度产品、适老养老类产品和复合开发类产品，丰富住宅产品类型。

2、支持设置室外专有庭院，明确设置前提，对建筑密度、绿地率等规划指标计算进行了明确，同时对专有庭院围墙设计、图纸表达等方面提出要求。

3.对新建住宅小区场地整体抬高设计的前置条件进行明确（地下水位、不良地质、地势限制等）；对容积率、绿地率等规划指标计算进行明确；分别从用地规模、四邻要求、城市界面处理、交通组织、消防救援、抬高最大值控制等方面对场地整体抬高需要满足的技术要求进行明确。

4.鼓励在住宅顶层设计屋顶花园，明确设计要点，打造多元化空间，丰富第五立面，提升居住品质与生态环境。

5.优化封闭阳台容积率计算规则。①为提高住宅品质，住宅阳台平面功能应布局合理，并符合相关规范、规定要求；②第8条优化阳台计容规定适用于本《若干措施》实施后取得国有建设用地使用权的新建住宅项目；③城市森林花园住宅同时设置封闭阳台，其户属空中花园水平投影面积的1/2计入阳台水平投影面积。

6.鼓励设置风雨连廊、电动自行车充电场所等设施，对风雨连廊、充电场所、车库出入口顶棚等设施的容积率及建筑密度计算进行明确。

7.结合我市实际，针对利用地下空间设置社区食堂、城市书房等提升住宅公共服务配套设施，以及采用装配式建筑、被动式超低能耗建筑技术提高住宅性能标准的项目，提出关于优化容积率计算的鼓励措施。

8.鼓励采用高品质建筑立面装饰做法，其饰面层建筑面积不计入容积率。2023年3月1日《民用建筑通用规范》（GB 55031-2022）实施后，建筑面积计算规则有所改变，由原来的计算至外墙外保温，改为计算至外围护结构外表面。如住宅项目采用干挂石材作为饰面做法，其石材厚度和空腔均要计入建筑面积，不利于高品质饰面做法的推行。此次出台政策提出饰面层不计容积率，促进新建住宅采用高品质立面装饰做法，从立面效果方面提高住宅品质。

9.对于不计入容积率部分的建筑面积计算按照国家规范执行进行说明，并明确相关指标在图纸和指标表中的标注要求。

10.优化商品房销售和物业服务阶段管理要求，明确开发建设单位职责，强化监管措施，提升物业服务水平，保障购房者权益。

11.为提升住宅小区环境品质，允许容积率在满足控规指标的前提下进行下调，对住宅项目容积率下调及其他规划指标执行要求进行规定。

五、适用范围及期限

在《若干措施》实施后取得国有建设用地使用权的新建住宅项目，执行本措施；已出让未竣工的住宅项目，可申请优化工程设计方案，应在统筹规划指标、征求业主等利害关系人的意见等前提下依法依规办理规划许可变更等相关手续。

《若干措施》自印发之日起试行一年。