淄博市人民政府

关于城市森林花园住宅项目

规划实施的指导意见

（征求意见稿）

为提升城市人居环境和居住品质，满足人民群众对高品质居住空间的需求，指导我市城市森林花园住宅项目规划设计和监督管理，参照《城市森林花园住宅设计标准》（T/CECS 855-2021)，结合我市实际情况，提出以下指导意见。

一、总体要求

该指导意见适用于以宗地为单位开发的新建住宅项目。建设单位向属地规划部门提出申请，经方案联审并报属地政府同意后方可进行城市森林花园住宅开发建设。

二、术语定义

1、城市森林花园住宅  以每户拥有一个高度不小于两个住宅自然层的开敞式户属空中花园为基本配置的住宅。

2、户属空中花园  具有庭院和阳台功能的户属户外空间。

3、空中共享平台  高于室外地面，供交往活动和连通功能公共室外场地。

三、设计及管理要求

城市森林花园住宅项目应符合日照、消防、结构、抗震、使用安全、视觉卫生等方面的要求，同时应满足以下设计及管理要求。

（一）空中共享平台

1、空中共享平台的空间高度不应低于两个自然层层高。空中共享平台除必要的安全围护设施外，不得设置其他围护结构，且后期不得分隔。

2、空中共享平台设置停车功能的，须保证每户1个停车位，建筑面积应为所属两层房屋总建筑面积的65-75%，不当作停车功能的应为所属两层房屋总建筑面积的35-45%。

3、空中共享平台仅作为公共绿化、休闲、邻里交流、停车等公共空间使用，严禁挪作他用。

（二）户属空中花园

1、户属空中花园应设置于建筑主体结构以外，其外挑部分，进深不宜小于2.5米，高度不低于两个自然层层高，能设置满足安全要求的围护设施(1.2米≤H≤1.5米)，不得设置其他围护结构。

2、户属空中花园的面积应与户型建筑面积相匹配，户属空中花园面积最小不应小于30平方米，最大不宜超过85平方米。

（三）种植绿化要求

1、空中共享平台、户属空中花园的绿化应根据我市气候分区综合考虑种植植物的品类和种植配置，同时应满足绿化植物的荷载、栽种、防渗、抗风、养管等安全使用需求。

2、空中共享平台、户属空中花园的种植区域应做降板处理，降板深度应不低于0.5米，种植区域面积不得小于户属空中花园水平投影面积的50%。

四、规划指标规定

1、空中共享平台及户属空中花园的建筑面积不计入容积率和不动产登记面积。                                                          

2、住宅建筑的间距和退界应按建筑主体最外边缘计算，有户属空中花园的一侧应算到花园最外边缘。

3、建筑密度按建筑物的基底面积进行计算，空中共享平台应按投影面积计入建筑密度计算指标。

4、空中共享平台在绿化面积不小于平台水平投影面积的60%的前提下，可按照绿化平台面积的20%折算计入小区绿地率。

 五、其他要求

1、各相关单位要统一认识，协同联动，形成合力，规范指导城市森林花园住宅项目规划建设，并履行好各部门监管职责。

2、开发建设单位须将空中共享平台、户属空中花园用途及业主相关义务纳入房屋销售合同和物业管理规约，明确业主后期管理和维护义务，严禁封闭空中共享平台、户属空中花园或改变用途。

《关于城市森林花园住宅项目规划实施的指导意见》的起草说明

为提升城市人居环境和居住品质，满足人民群众对高品质居住空间的需求，指导我市城市森林花园住宅项目规划设计和监督管理，我局起草了《关于城市森林花园住宅项目规划实施的指导意见》（征求意见稿）（以下简称《意见》）。

一、《意见》起草背景

1、提升住宅品质需求。目前的住宅产品同质化严重，受房地产形式影响，为提升住宅品质，增强产品的竞争力，近期部分建设单位有意向开发“四代住宅”这类产品。此类项目主要特点为每户带一个户属空中花园，区别于传统阳台的功能，户属空中花园具有面积大、空间高、可种植等庭院的属性，此种设计打破了传统住宅较为封闭的空间形式，给人们带来了更好的空间体验，也丰富了建筑立面。

2、相关标准政策出台。2021年，中国工程建设标准化协会通过了《城市森林花园住宅设计标准》（T/CECS 855-2021），正式将所谓的“四代住宅”命名为城市森林花园住宅，并提出一系列设计要求，用于规范此类住宅体系的推广。全国也已有长沙、株洲、白银、泸州、达州等20多个地市为支持城市森林花园项目顺利实施，根据当地实际情况，针对性的出台了实施管理办法。

3、完善设计管理依据。城市森林花园住宅项目属于设计创新，目前对于此类项目的设计和管理无明确的法律、法规和规范等作为依据。《意见》的起草以《城市森林花园住宅设计标准》（T/CECS 855-2021)为基础，借鉴了其他地市的经验，并充分结合了我市的气候条件、日照要求等实际情况。《意见》出台后将作为我市此类项目规划设计和监督管理的政策依据。

二、《意见》起草过程

2023年2月，我局启动了《意见》的起草工作。期间对部分正在设计中的项目进行了走访调研，同时对城市森林花园住宅行业标准和其他地市的管理政策进行了研究梳理。于2023年3月10日形成了《意见》征求意见稿。3月24日书面征求了市住建局、市城管局的意见，同步向各区县局、分局、规划办、市自然资源和规划局相关科室及下属单位征求意见，主要收到涉及5个部门的30条意见。目前已按照提出的意见修改完善。

三、《意见》主要内容

1、《意见》提出了总体要求，明确了适用范围及报规主要流程。

2、《意见》对城市森林花园住宅、户属空中花园、空中共享平台进行了明确定义。

3、《意见》分别从空中共享平台、户属空中花园、种植绿化要求三个方面提出了设计标准及相关管理要求。

4、《意见》对城市森林花园住宅项目的容积率、建筑密度、绿地率指标计算及建筑间距和退界要求等进行明确。

5、《意见》从部门监管及开发建设单位职责等方面提出要求严禁封闭空中共享平台、户属空中花园或改变用途。

                     淄博市自然资源和规划局 

                         2023年4月20日    

《关于城市森林花园住宅项目规划实施的指导意见》的起草说明 

为提升城市人居环境和居住品质，满足人民群众对高品质居住空间的需求，指导我市城市森林花园住宅项目规划设计和监督管理，我局起草了《关于城市森林花园住宅项目规划实施的指导意见》（征求意见稿）（以下简称《意见》）。

一、《意见》起草背景

1、提升住宅品质需求。目前的住宅产品同质化严重，受房地产形式影响，为提升住宅品质，增强产品的竞争力，近期部分建设单位有意向开发“四代住宅”这类产品。此类项目主要特点为每户带一个户属空中花园，区别于传统阳台的功能，户属空中花园具有面积大、空间高、可种植等庭院的属性，此种设计打破了传统住宅较为封闭的空间形式，给人们带来了更好的空间体验，也丰富了建筑立面。

2、相关标准政策出台。2021年，中国工程建设标准化协会通过了《城市森林花园住宅设计标准》（T/CECS 855-2021），正式将所谓的“四代住宅”命名为城市森林花园住宅，并提出一系列设计要求，用于规范此类住宅体系的推广。全国也已有长沙、株洲、白银、泸州、达州等20多个地市为支持城市森林花园项目顺利实施，根据当地实际情况，针对性的出台了实施管理办法。

3、完善设计管理依据。城市森林花园住宅项目属于设计创新，目前对于此类项目的设计和管理无明确的法律、法规和规范等作为依据。《意见》的起草以《城市森林花园住宅设计标准》（T/CECS 855-2021)为基础，借鉴了其他地市的经验，并充分结合了我市的气候条件、日照要求等实际情况。《意见》出台后将作为我市此类项目规划设计和监督管理的政策依据。

二、《意见》起草过程

2023年2月，我局启动了《意见》的起草工作。期间对部分正在设计中的项目进行了走访调研，同时对城市森林花园住宅行业标准和其他地市的管理政策进行了研究梳理。于2023年3月10日形成了《意见》征求意见稿。3月24日书面征求了市住建局、市城管局的意见，同步向各区县局、分局、规划办、市自然资源和规划局相关科室及下属单位征求意见，主要收到涉及5个部门的30条意见。目前已按照提出的意见修改完善。

三、《意见》主要内容

1、《意见》提出了总体要求，明确了适用范围及报规主要流程。

2、《意见》对城市森林花园住宅、户属空中花园、空中共享平台进行了明确定义。

3、《意见》分别从空中共享平台、户属空中花园、种植绿化要求三个方面提出了设计标准及相关管理要求。

4、《意见》对城市森林花园住宅项目的容积率、建筑密度、绿地率指标计算及建筑间距和退界要求等进行明确。

5、《意见》从部门监管及开发建设单位职责等方面提出要求严禁封闭空中共享平台、户属空中花园或改变用途。

                淄博市自然资源和规划局

                         2023年4月20日

关于征求《关于城市森林花园住宅项目规划实施的指导意见》意见反馈情况的说明

为提升城市人居环境和居住品质，满足人民群众对高品质居住空间的需求，指导我市城市森林花园住宅项目规划设计和监督管理，参照《城市森林花园住宅设计标准》（T/CECS 855-2021)，结合我市实际情况，市自然资源和规划局起草了《关于城市森林花园住宅项目规划实施的指导意见（征求意见稿）》。3至4月完成市住房和城乡建设局、市城市管理局等相关部门、自然资源和规划系统意见征询、修改完善等程序，于4月13日至5月13日，向公众公开征询意见，期间未收到反馈意见。

特此说明。

为提升城市人居环境和居住品质，满足人民群众对高品质居住空间的需求，指导我市城市森林花园住宅项目规划设计和监督管理，前期我局起草了《关于城市森林花园住宅项目规划实施的指导意见》（以下简称《意见》）。现已纳入《淄博市新建商品住宅品质提升若干规定》的规划设计品质提升指引部分，于2023年6月25日正式印发。

5 城市森林花园住宅

5.1 术语定义

1.城市森林花园住宅  以设置一个高度不小于两个住宅自然层的开敞式户属空中花园为基本配置的住宅。

2.户属空中花园  具有庭院和阳台功能的户属室外空间。

3.空中共享平台  高于室外地面，供交往活动和连通功能公共室外场地。

5.2 设计要求

1.空中共享平台的空间高度不应低于两个自然层层高。空中共享平台除必要的安全围护设施外，不得设置其他围护结构，且后期不得分隔。

2.空中共享平台设置停车功能的，须保证每户1个停车位，建筑面积应为所属两层房屋总建筑面积的65-75%，不当作停车功能的应为所属两层房屋总建筑面积的35-45%。

3.空中共享平台仅作为公共绿化、休闲、邻里交流、停车等公共空间使用，严禁挪作他用。

4.户属空中花园应设置于建筑主体结构以外，其外挑部分，进深不宜小于2.5米，高度不低于两个自然层层高，能设置满足安全要求的围护设施(1.2米≤H≤1.5米)，不得设置其他围护结构。

5.户属空中花园的面积应与户型建筑面积相匹配，户属空中花园面积最小不应小于30平方米，最大不宜超过85平方米。

6.出挑的户属空中花园不应影响下层住宅起居室、卧室的采光，室内采光等级应满足《建筑环境通用规范》和《建筑采光设计标准》的有关规定。

7.空中共享平台、户属空中花园的绿化应根据我市气候分区综合考虑植物的品类和配置，同时应满足荷载、防渗、抗风、养管等安全使用要求。

8.空中共享平台、户属空中花园的种植区域应做降板处理，降板深度应不低于0.5米，种植区域面积不得小于户属空中花园水平投影面积的50%。

5.3 规划指标规定

1.城市森林花园住宅建筑面积按现行建筑面积计算规范执行。空中共享平台及户属空中花园的建筑面积不计入容积率和不动产登记面积。

2.住宅建筑的间距和退界应按建筑主体最外边缘计算，有户属空中花园的一侧应算到花园最外边缘。

3.建筑密度按建筑物的基底面积进行计算。

4.空中共享平台在绿化面积不小于平台水平投影面积的60%的前提下，可按照绿化平台面积的20%折算计入小区绿地率。

5.建筑之间的日照间距应符合现行国家标准《城市居住区规划设计标准》GB50180的有关规定，日照计算应符合以下要求：

（1）当城市森林花园住宅为遮挡物时，日照计算的遮挡面应为户属空中花园（空中共享平台）的最外边缘；

（2）当城市森林花园住宅为被遮挡建筑时，日照计算的被遮挡面应为建筑主体外边缘。

5.4 其他要求

1.开发建设单位须将空中共享平台、户属空中花园用途及业主相关义务纳入房屋销售合同和物业管理规约，明确业主后期管理和维护义务，严禁封闭空中共享平台、户属空中花园或改变用途。

2.城市森林花园住宅项目除满足上述要求外，其他设计及管理建议参照《城市森林花园住宅设计标准》（T/CECS855-2021)等相关规范执行。