文稿解读|《关于促进新建住宅品质提升的规划管理措施》的政策解读

《关于促进新建住宅品质提升的规划管理措施》的政策解读

 

一、编制背景

为进一步促进我市房地产行业平稳健康发展，推动我市高品质住宅建设和居住空间多样性，优化规划服务保障工作，结合我市实际，制定了《关于促进新建住宅品质提升的规划管理措施》（以下简称《管理措施》）。

二、主要制定依据

《城市居住区规划设计标准》（GB 50180-2018）

《民用建筑通用规范》（GB 55031-2022）

《建筑设计防火规范》（GB 50016-2014）（2018年版）

《山东省高品质住宅设计指引》

三、制定过程

该《管理措施》在充分调研后，于2023年底进行研究起草；2024年1月5日，向市自然资源和规划局相关科室、各县局、分局、规划办及下属单位征求意见；2月28日，邀请专家及住建部门召开论证会；4月12日，邀请建设单位召开研讨会，进一步征求意见。最终根据征求意见情况对内容进行修改完善并制定印发。

四、主要内容

1、为提升住宅小区环境品质，允许容积率在满足控规指标的前提下进行下调，对住宅项目容积率下调及其他规划指标执行要求进行规定。

2、鼓励设置风雨连廊、电动自行车充电场所等设施，对风雨连廊、充电场所、停车棚、无柱雨棚、出风口烟道等设施的容积率及建筑密度计算进行明确。

3、对专有庭院的设置前提进行明确，对专有庭院设计要点、图纸表达提出要求，同时对于容易引起纠纷、投诉的因素进行考虑，要求在房屋销售合同及物业管理规约中明确使用权属并禁止业主私搭乱建。

4、对住宅小区场地整体抬高设计的前置条件进行了明确（地下水位、不良地质、地势限制等）；对容积率、建筑密度、绿地率等规划指标计算进行了明确；分别从用地规模、四邻要求、城市界面处理、交通组织、消防救援、抬高最大值控制等方面对场地整体抬高需要满足的技术要求进行明确。

5、对屋顶花园设计要点进行明确，要求在房屋销售合同及物业管理规约中明确使用权属并禁止业主私搭乱建。

6、2023年3月1日《民用建筑通用规范》（GB 55031-2022）

实施，建筑面积计算规则有所改变，由原来的计算至外墙外保温，改为计算至外围护结构外表面。高品质的饰面做法，如干挂石材和空腔等厚度均要计算在内。此次出台政策提出饰面层可不计容积率，可解决多方面问题，一是开发单位无形中的损容问题；二是解决购房者实际得房率的问题；三是以解决建筑面积计算与房产测绘面积计算规则不一致的问题。

7、对于容积率计算、建筑面积计算执行规范进一步明确，并明确了相关指标在图纸和指标表的标注要求。

五、适用范围及期限

在《管理措施》实施后取得国有建设用地使用权的新建住宅项目，执行本文件；实施前已取得国有建设用地使用权的住宅项目，可按《管理措施》申请规划设计调整。已经开工建设的项目申请调整的，需要在统筹规划指标、四邻关系、业主意见、信访风险等多方面因素下严格调整程序。

《管理措施》自印发之日起试行二年。