文稿解读|关于《淄博市人民政府关于公布淄博市集体建设用地基准地价和农用地基准地价成果的通知》专家解读

关于《淄博市人民政府关于公布淄博市集体建设用地基准地价和农用地基准地价成果的通知》专家解读

解读人：张纯涛；联系方式：2772036 

山东德昀土地房地产评估咨询有限公司高级经济师、注册土地估价师

张纯涛

    

    2022年3月27日，淄博市人民政府印发了《淄博市人民政府关于公布淄博市集体建设用地基准地价和农用地基准地价成果的通知》，自2022年5月1日起实施，有效期至2025年4月30日。

    下面，我就《通知》的相关背景、内容做一下简要介绍和解读。

一、出台背景

2018年，根据《自然资源部办公厅关于部署开展2018年城乡地价调查与监测工作的通知》(自然资办发〔2018〕10号)文件要求，山东省自然资源厅确定淄博市为我省集体建设用地基准地价制订试点城市（全省2个试点城市），开展了集体建设用地基准地价制订试点工作，2019年10月验收成果通过验收，为我省集体建设用地基准地价的制订提供了试点经验。

2020年新实施的《土地管理法》允许集体经营性建设用地入市。2020年4月9日，中共中央国务院颁布《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，其中最主要内容就是“推进土地要素市场化配置”。提出：“建立健全城乡统一的建设用地市场。加快修改完善土地管理法实施条例，完善相关配套制度，制定出台农村集体经营性建设用地入市指导意见。”

为了科学合理推动建立城乡统一的建设用地市场，根据自然资源部、省自然资源厅的部署要求，2020年淄博市成立了集体建设用地、农用地基准地价评估工作领导小组，在试点基础上，历经前期准备、资料调查收集、资料整理录入分析、土地定级、基准地价评估、全市综合平衡、成果完善和社会听证、省厅验收等过程，形成了集体建设用地基准地价和农用地基准地价成果，经淄博市人民政府2022年第4次常务会议研究同意，印发了《关于公布淄博市集体建设用地基准地价和农用地基准地价成果的通知》。

二、主要内容

淄博市集体建设用地基准地价和农用地基准地价成果主要包括淄博市各区县集体建设用地基准地价内涵、级别基准地价价格和基准地价图;淄博市各区县集体农用地基准地价内涵、级别基准地价价格和基准地价图。

1、集体建设用地基准地价

本轮集体建设用地基准地价的基本内涵是在淄博市全市范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的集体土地,按照工业、商服、宅基地（一户一宅前提下的家庭成员居住用途）分别评估并由政府确定的，平均利用条件下无他项权利限制的集体经营性建设用地使用权区域平均价格，对应的基准日为2020年1月1日。其中张店区集体建设用地采用综合定级的方式，划分了三个级别，其基准地价分别为：

商服用地：一级65万元/亩，二级52万元/亩，三级44万元/亩；

宅基地：一级35万元/每亩，二级28万元/亩，三级22万元/亩；

工业用地：一级26万元/亩，二级23万元/亩，三级20万元/亩。

由于成本及税费、土地权能、配套政策完善度等方面存在差异，集体建设用地基准地价总体水平低于国有建设用地基准地价。

2、集体农用地基准地价

本轮集体农用地基准地价的基本内涵是在淄博市全市范围内,对不同级别或不同均质地域的农用地进行评估并由政府确定的，平均利用条件下的农用地经营权价格和农用地承包经营权价格。平均价格，对应的基准日为2020年1月1日。其中张店区农用地划分了三个级别，其“经营权”与“承包经营权”基准地价分别为：

经营权：一级2.53万元/亩；二级1.93万元/亩，三级1.33万元/亩；

承包经营权：一级2.67万元/亩，二级2万元/亩，三级1.4万元/亩。

三、工作意义和应用方向

（一）工作意义

    淄博市集体建设用地基准地价和农用地基准地价成果的制定，实现城乡基准地价全覆盖，对加快城乡统一建设用地市场建立，推进城乡地价体系一体化建设，不断完善土地要素市场化配置和资产管理体制，显现自然资源资产价值，进一步促进城乡融合发展，发挥市场对资源配置的决定性作用，提高政府对土地市场宏观调控能力，都具有十分重要的意义。

（二）应用方向

1、集体建设用地基准地价

集体建设用地基准地价可以为集体建设用地使用权入市（出让）、租赁、入股确定地价提供参考依据；

为集体建设用地市场的建立和发展提供地价标准和宏观引导；

可以为确定集体建设用地入市交易环节相关税费、制订农村土地制度改革配套政策提供依据。

2、集体农用地基准地价

农用地基准地价可以为集体农用地承包、转包、出租确定价格提供参考依据；为实现农用地地价的监测和调控提供技术支撑；可促进农用地经营权实现公平交易、引导农用地市场健康有序发展。