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淄博市2017年度地价状况分析报告

发布日期:2018-03-16 16:49:21 浏览次数: 字体:[ ]

 

一、城市地价水平及变化趋势

()整体地价水平与整体变化趋势

2017年淄博市中心城区城市地价总体水平较去年涨幅略大,商业、住宅上涨幅度较去年有所提高,工业用途上涨幅度与去年持平。

2017年淄博市中心城区综合地价水平值为1270/平方米,与去年同期相比增长了10.15%。其中商业用途地价每平方米为2352元,地价增长率为8.94%;居住用途地价水平值为1732/平方米,地价增长率为12.32%;工业用途地价水平值为每平方米为431元,地价增长率为0%。其中,工业用途地价水平值最低,商业用途地价水平值最高(具体情况见图1、图2)

淄博市中心城区地价水平值

淄博市中心城区地价增长率

根据图2,淄博市2017年度地价增长率与去年相比总体呈现较大幅度上涨趋势,其中综合地价、商业用途、住宅用途地价增长率较去年有所增加,工业用途地价增长率与去年相比有所减小。

()不同用途地价水平与变化趋势

1、商业用途地价增长率略低于综合地价增长率,各级别增长率差距较小。

2017年淄博市中心城区商业用途地价水平值为每平方米为2352元,与去年同期相比每平方米增长193元,地价增长率为8.94%,在各用途中地价增长率仅高于工业。

商业用途各级别地价水平值和地价增长率详见表1和图3、图4

商业用途各级别地价水平值和地价增长率

单位:/平方米,%

土地级别

一级地

二级地

三级地

四级地

地价水平值

3411

2607

2157

1557

地价增长率

7.06

10.65

9.16

11.21

 

 

 

 

 

商业用途各级别地价水平值

商业用途各级别地价增长率

从图4可以看出,商业四级地地价增长率最高,为11.21%,商业一级地地价增长率最低,为7.06%

从空间分布上分析,(1)老城中心区(主要为一级地和部分二级地包含区域)各项配套设施完善,商业氛围浓厚,商业地产收益稳定,地价水平最高,现有商业资源最丰富,但近三年来该区域新建商业用地供应量较大,随着新供地项目的建成,该区域商业地产出现饱和状态,地价上涨乏力,地价增长率低于二、三、四级地区域;(2)淄博西部新区、淄博高新区南部区域(主要为二级地包含区域)是近年来城市重点发展区域,该区域新增成交商业用地较多,已建成或规划的大型城市综合体较多,地价增长幅度较大;(3)四级地所在的城郊结合部,随着淄博市城镇棚户区改造以及高铁新城规划的实施,其区域内配套公共服务设施和城市基础设施不断完善,区域商业繁华度有所提高,同时由于前期地价基数较低,地价增长率反而最高;(4)三级地为主的淄博市中心城区外围区域,由于既不拥有现有商服优势资源,又缺乏未来商服高速发展的规划,市场预期略低于周边地区,地价增长率最低。

2、居住用途地价增长率略高于综合地价增长率,各级别的地价增长率相对差距略大。

2017年淄博市中心城区居住用途地价水平值为1732/平方米,与去年同期相比每平方米增长了190元,地价增长率为12.32%,在各用途中地价增长率最高。

居住用途各级别地价水平值和地价增长率详见表2和图5、图6

居住用途各级别地价水平值

单位:/平方米,%

土地级别

一级地

二级地

三级地

四级地

五级地

地价水平值

2310

1809

1400

1296

1066

地价增长率

12.3

10.85

14.85

14.19

9.9

居住用途各级别地价水平值

 

 

居住用途各级别地价增长率

从级别来看,一级地主要为淄博新区和老城区,该区域公共配套设施齐全,城市的主要资源集中于该地段,居住条件好、教育资源丰富,前期地价水平水平较高,随着该区域特别是淄博西部新区黄土崖湿地公园、淄博新城区景观水系、重庆路小学等项目完成和公共基础设施的不断完善,今年该区域地价水平仍保持较高增长;居住用途二级地主要为中心城区东部、南部,区域规划项目相对较少,公共基础设施完善,居住环境有所改善,居住用途地价增长率保持了较快的增速;居住用途三级地主要为城区靠外围区域,随着济青高铁淄博北站开工建设、淄博高铁新城规划实施、南西七路改造完成及火车站南广场项目规划,居住用途地价增长率最高;居住四级地主要位于城乡结合部和城市郊区,随着该区域重污染企业逐步搬离及环保要求的提高,区域居住小区入住率提高,该区域居住环境有所改善,由于地价基数较低,居住用途地价地价增长率居于较高水平;居住五级地位于城区边缘,区域基础设施不够完善,居住环境相对较差,2017年度该区域环境和规划未发生较大变化,地价增长率最低。

3、工业用途地价地价水平最低,地价涨幅最小。

2017年淄博市中心城区工业用途地价水平值为431/平方米,与去年同期相比地价增长率为0%,在各用途地价增长率中最低,各级别地价较去年略有变化,其中三级地地价增长率最高,五级地地价增长率最低,并首次出现负增长。工业用途各级别地价水平值和地价增长率详见表3和图7、图8。(工业一二级地区域划为工业禁止区,不在本次工业用地监测范围)

工业用途各级别地价水平值

单位:/平方米,%

土地级别

三级地

四级地

五级地

地价水平值

631

427

404

地价增长率

0.16

0

-0.25

+

工业用途各级别地价水平值

工业用途各级别地价增长率

受征地区片价提高、耕地开垦费提高等造成征地成本提高和经济总体形势下滑的综合影响,工业用地地价保持稳定,从空间分布上分析,位于城市内部的三级地区域距离城市中心较近,受城市总体规划、产业项目限制、交通限行等因素影响,新增工业用地项目少,地价受成本影响最大,地价增长率最高;工业四级地位于各类开发区范围内,该区域基础设施配套齐全,交通便利,产业集聚程度高,政府招商项目较多,地价受政策影响较大,地价平稳,本年度地价增长率为0%;五级地主要位于四级地外围,区域工业用地地价受招商政策小于四级地,受成本、环保影响大于四级地,本年度监测地价小幅下降,涨幅在三个级别中居于最低水平。

二、城市楼面地价与房价对比分析

()楼面地价与房价比值

根据淄博市城市地价动态监测数据、吉屋网及淄博市国土资源局公布的2017年度土地成交数据(截止20171220日)。2016年末淄博市居住用途楼面地价与房价的比值为19.67%,截止201712月淄博市中心城区居住用途综合成交楼面地价为1600/平方米,根据网络调查数据,截至201711月末,淄博市中心城区新建商品住宅平均售价9547/平方米,居住用途土地楼面地价占房价比重为16.76%。由于二季度以来淄博市中心城区房价增速较快,楼面地价增速远低于房价增速,故楼面地价占房价的比例相对较低,但需警惕房产价格虚高,对土地市场可持续发展的不利影响。

淄博市住宅楼面地价与房价比较图

()楼面地价增长率与房价增长率比较

淄博市历年商品住宅楼面地价增长率、商品住宅房价增长率及其比较情况详见表4和图10、图11

淄博市中心城区住宅楼面地价与房价增长率一览表

年份

商品住宅楼面地价增长率

商品住宅房价增长率

2011

7.89%

3.85%

2012

1.06%

1.71%

2013

3.24%

2.91%

2014

2.12%

-3.13%

2015

2.53%

1.62%

2016

4.49%

3.27%

2017

34.91%

58.38%

10  淄博市住宅用途楼面地价与房价柱状比较图

11  淄博市居住用途楼面地价增长率与房价增长率比较图

2017年淄博市居住用途楼面地价增长率为34.91%,淄博市居住用途房价增长率为58.38%,居住用途楼面地价增长率低于房价增长率。受周边城市地价快速上涨、大型房企高价抢占淄博市场影响及淄博西部新区公共设施规划实施,2017年淄博市房价大幅上涨,带动居住用途楼面地价增长率加速上涨;由于住宅商品房去库存周期持续缩短、四季度供地量增加、年底银根紧缩,淄博市居住用途房价基本达到历史顶峰,房价涨幅逐步平稳。2017年淄博房地产市场高速发展,供需两旺,自2013年以来淄博市首次出现房价增长率长期远大于楼面地价的增长率。(说明:上述数据中淄博市居住用途楼面地价为淄博市城市地价动态监测范围内的监测数据,2017年度淄博市居住用途房价为吉屋网公布的数据。)

三、城市地价与土地市场协调状况

()居住用途地价增长率与土地计划供应面积增长率对比

2008-2017年淄博市居住用途土地计划供应面积分别为3214358平方米,4542583平方米,4830400平方米,4783390平方米,4139580平方米,2802138平方米,3155511平方米,2136341平方米,2128250平方米,1711974平方米,详见图12

12  2008-2017年居住用途土地计划供应面积图

2008-2010年淄博市居住用途土地计划供应面积逐年增加,2010-2013年淄博市居住用途土地计划供应面积逐年减少,2013-2017年淄博市居住用途土地计划供应面积处于较低水平。居住用途土地计划供应面积的变化主要目的是科学调控土地市场,积极发挥计划引导作用,优化国有建设用地供应结构和空间布局,促进经济社会持续健康发展。从近年来居住用地供应面积的变化来看,2008-2010年淄博市房地产市场处于起步阶段,居住用地需求逐年提高,淄博市居住用途土地计划供应面积逐年增加,适应了市场的需要;2010-2013年淄博市房地产市场处于高速发展阶段,居住用途供地偏大的苗头已经显现,该阶段居住用途土地计划供应面积逐年减少,有利于防止房地产开发过热现象导致库存量量过大;2014-2016年,淄博市房地产市场处于下降期,销售量走低,现房库存处于较高水平,该阶段居住用途土地计划供应面积较低有利于去库存和房地产市场的健康发展,由于2017年淄博房地产市场不可预知的异常火爆,2017年初制定的年度供地计划存在一定的滞后性和不可预见性。

()地价增长率与土地实际供应面积增长率对比

淄博市2008-2016年各用途土地实际供应面积详见表5和图13

2008-2017年各用途土地实际供应面积一览表

单位:平方米

用途

年度

商业用途

居住用途

工业用途

其他用途

供应总量

2008

3003310.6

1723188.22

4918946.72

1142700.47

10788146.01

2009

1087037.47

4335837.55

3483198.6

12446953.27

21353026.89

2010

1390870.49

4206943.48

5117185.43

12075746.73

22790746.13

2011

1136684.8

4033626.06

5739281.04

3605184.23

14514776.13

2012

1041089.28

2675625.49

5510410.75

5535962.36

14763087.88

2013

2596962.00

5688462.00

12483915.00

9280469.00

30049808.00

2014

2919800.00

3163038.00

2973752.00

1674265.00

10730855.00

2015

1260424.00

2272790.00

3543341.00

3175793.00

10252348.00

2016

1200719.00

1775586.00

4520861.00

2497930.00

9995096.00

2017

979016.94

2633546.87

3513446.7

2939141.86

10065152.37

 

 

 

 

 

13  2008-2017年各用途土地实际供应面积图

说明:2017年实际供地面积数据统计截止到20171224日。

通过以上对比分析可知:

1博市2017年实际供应总面积较去年增加0.7%,与去年大致持平,其中商业用途实际供应面积减少18.46%,居住用途实际供应面积增加48.32%,工业用途实际供应面积减少22.28%,其他用途实际供应面积增加17.66%,除商业用途实际供应面积持续下降外,居住用途实际供应面积近四年来首次较大幅度增加

22017年淄博市实际供应面积总体呈平稳态势,实际供应总量较去年略有增长,商业用途供应面积、工业用途实际供应面积等主要指标均呈下降趋势,居住用途、其他用途实际供应面积较去年有较大幅度增长。造成这种现状的原因主要有:(1)房地产市场回暖明显,居住房地产销售业绩较大幅度回升,市场库存量消化周期已回落至合理区间,使得市场做多意愿增强,房地产开发企业普遍通过预售房产回笼资金,开发商拿地热情高涨,居住用地实际供应量大幅增加;(2)由于商业用地项目趋于饱和,实体经济由于互联网经济的发展,经营困难,市场反应平淡,开发商竟地热情不高,商业用地实际供应量连续三年减少;(32017年淄博市新增城市基础设施建设和交通、教育、医疗等公共设施建设项目相对较多,使得本年度其他用地实际供地面积出现增加;(4)淄博市作为传统工业强市,但受前三季度工业生产效益增势减缓影响,淄博市规模以上工业主营业务收入、利润、利税增幅有所回落,工业用地需求量有所减少

四、城市地价与房屋市场协调状况

()地价增长率与房屋供应面积增长率比较

目前淄博市暂未公布2017年度商品房竣工面积等数据,暂时无法对该项数据进行对比分析。根据淄博市人民政府201712月公布的数据2017年前三季度全市商品房新开工面积407.38平方米,同比增长11.55%2017年淄博市居住用途地价增长率为12.32%,居住用途地价增长率高于房屋供应面积增长率。

()地价增长率与房屋实际销售面积增长率对比

2017年淄博市新建商品房销售持续保持高位运行, 2017年前三季度累计销售面积535.70万平方米,同比增长17.1%,截止9月底,全市新建商品方待售库存面积已降至600万平方米,消化周期降至10个月左右。2017年淄博市居住用途地价增长率为12.32%,地价增长率与房屋销售面积均出现增长,居住用途地价增长率低于房屋实际销售面积增长率。

五、城市地价与社会经济环境协调状况分析

()地价增长率与国内生产总值增长率比较

2017年前三季度淄博市累计实现地区生产总值(GDP3521.5亿元,按可比价格计算,同比增长7.8%。其中,第一产业增加值103.7亿元,同比增长4%;第二产业增加值1810.1亿元,同比增长6.5%;第三产业增加值1607.7亿元,同比增长9.7%。地价增长率与国内生产总值增长率呈正相关,地价增长率增长幅度高于国内生产总值增长率。

()地价增长率与固定资产投资增长率对比

固定资产投资增速继续回升。2017年前三季度,淄博市完成固定资产投资2142.7亿元,同比增长7.8%,增速比上半年提高3.4个百分点。地价增长率与固定资产投资增长率呈正相关,地价增长率增长幅度高于固定资产投资增长率。

()地价增长率与城市房地产投资增长率对比

房地产投资增速继续回升。2017年前三季度,淄博市完成房地产开发投资159.9亿元,同比增长4%,增幅比上半年加快11.8个百分点。地价增长率与房地产投资增长率呈正相关,地价增长率增长幅度高于房地产投资增长率。

六、背景情况与未来趋势分析

()城市地价变化的背景及存在的问题

1城市地价变化的背景

淄博市前三季度,淄博市紧紧围绕“一个定位、三个着力”的总体要求,狠抓“十个新突破”等工作重点,加快推进新旧动能转换,统筹做好各项民生工作。与上半年相比,三季度全市经济增长有所放缓,但总体仍保持了平稳有序的发展态势。

工业生产效益增势减缓。前三季度,全市规模以上工业增加值同比增长6.5%,增幅比上半年回落1.3个百分点。39个行业大类中有31个行业增加值同比增长,增长面达79.5%,较上半年下降10.2个百分点。累计实现主营业务收入8894.7亿元,同比增长16%,实现利润551.6亿元,同比增长11.6%,两项指标增速分别比上半年回落5.6个和0.6个百分点。

内外贸易平稳运行。前三季度,全市实现社会消费品零售总额1715.6亿元,增长10.5%,增速同比提高0.1个百分点,高于全省水平0.5个百分点。生产类和家居、文化类产品持续旺销,五金电料类、石油制品类、电子出版物类、家用电器类、文化办公用品类同比分别增长46.7%14.1%33.2%18.1%14%

前三季度,淄博市完成进出口总额500.1亿元,同比增长31.5%,比上半年加快6.6个百分点,其中进口额223.1亿元,增长78.3%,出口额277亿元,增长8.6%。机电、医药、服装、冶金等产品出口增长较快,同比分别增长10%21.2%9.3%21%。欧美日韩等主要出口市场均保持增长,其中对美国、韩国、日本出口同比分别增长13.6%11.3%17.2%

前三季度,淄博市完成一般公共预算收入273亿元,同比增长7.9%,增速比上半年回落0.5个百分点,四大主体税种实现收入105.6亿元,同比增长16.3%。全市累计完成国地税收入473亿元,同比增长31.4%,增速比上半年回落3.4个百分点。

本年度央行利息率稳定,保持在历史较低水平。淄博市实行相对较宽松、适度从紧的货币金融政策,既保证贷款购房者合理住房需求和开发商正常开发所需资金,又有利于房地产市场可持续发展,抑制房地产市场过热。

2017年一季度以来,淄博市商品房房价一路飙升,销售持续保持高位运行,待售库存稳步下降。前三季度全市商品房累计销售面积达到535.70平方米,同比增长17.1%,截止9月底,全市新建商品房待售库存面积已降至600万平方米,消化周期降至10个月,去库存周期缩短至合理区间。

淄博出台房地产调控新政,严防高价地扰乱市场预期。2017930日淄博市人民政府发布《淄博市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》,再次明确房子是用来住的、不是用来炒的”,“对房价过高、上涨过快的热点区域内商品住宅用地,要实行‘限房价、竞地价’等方式出让,严防高价地扰乱市场预期”;2017111日经淄博市第十五届人民代表大会常务委员会第九次会议通过,121日山东省第十二届人民代表大会常务委员会第三十三次会议批准《淄博市房地产开发经营管理条例》,今后,我市房地产开发企业和商品房承销机构,在销售取得预售许可或者已经办理现售备案的商品房时,应一次性公开全部销售房源、明码标价、一套一标,否则将被重罚

2017年前三季度淄博市国内生产总值保持平稳有序的发展态势,三次产业结构更加合理,工业生产效益增势减缓,消费能力保持平稳运行,财政收入稳定增长,宏观经济总体向好。良好的宏观经济基础为淄博市地价的稳定奠定了基础;稳定的社会经济环境为地价的稳定提供了保障;遍布全市的民生工程和公共设施的建设有利于居住环境的改善。

基于上述原因,淄博市2017年度地价增速较去年大幅上涨,一定程度上反映了宏观经济发展与地价的关系,但也在一定程度上反应了淄博市房地产市场存在过热情况。

2、存在的问题

1)商业项目存在重复性投资建设。目前淄博市中心城区投入运营的大型商场、城市综合体有茂业天地、彩世界、乐都汇、银泰城、新玛特、万象汇、大润发、淄博商厦、利群购物广场、义乌小商品城、银座购物(原佳世客)等,加之宏程国际、侨丰国际都会、银彭国际等在建项目,人均商场建筑面积超2.5平方米,超过国际上流行的一般人均1.2平方米的标准,商业地产趋于饱和,但由于传统观念的影响,仍存在大量重复性建设,且布局不够合理,部分商业过于集中的地段房租过高、商铺空置,高价位空转,“有价无市”的问题。

2)热点区域住宅房价上涨过快,整体带动效应明显。随着淄博新区金融中心、文化中心、新区景观水系、齐盛湖公园、孝妇河湿地公园、太平洋在线服务中心等设施相继投入使用,柳泉中学、齐盛学校、马尚九年一贯制学校、重庆路小学、齐悦实验小学、淄博市中心医院西院区、淄博妇幼保健院新院区、大型城市综合体宏程国际等开工建设并有望近期投入使用,淄博新区公交枢纽工程规划建设,淄博新区集中了淄博市最好的公共设施和基础设施,使得该区域居住环境发生较大变化,大型房企纷纷看好淄博市场,如碧桂园、万达、保利纷纷抢占淄博市场。20178月章丘市碧桂园房地产开发有限公司以楼面价逾5000/平成功竞拍淄博新区地块,刷新区域地价,而同时期中心城区商品房建设用地供应量并未显著增加,随后半年多时间淄博新区房价地价井喷式暴涨,由均价7000-8000/平方米飙升至12000/平方米左右,辐射带动整个中心城区房价大涨。201712月恒兴地产以909/亩竞得积家村地块,再次刷新淄博土地市场,需警惕高价地扰乱市场预期。

3)前期土地供应消化较快,土地市场需求增加。2017淄博市房地产市场持续保持高位运行,供销两旺,市场库存逐步回归至合理区间,土地市场需求相对增加,但对土地供应的预期不足。

4)房地产市场不确定性增大。2017年国家层面政策主要强调坚持住房居住属性,地方继续因城施策,控房价防泡沫与去库存并行。由于一二线城市调控持续收紧,拿地难度增大,加上一二线市场已经呈现饱和状态,部分大中型开发商开始把目光投向三四线城市,加速布局淄博房地产市场。面对过热的房地产市场,2017年年末淄博市相继发布《淄博市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》、《淄博市房地产开发经营管理条例》,对房地产市场存在的问题重拳出击。20171223日住建部表示将在2018年针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需,支持改善需求,遏制投机炒房。未来淄博市房地产市场不确定性增大。

()未来地价变化的趋势预测

预计2017年淄博市总体经济形势依然向好,各项经济指标仍将保持增长,国家近期政策倾向于积极解决房地产市场中出现的新问题,土地市场保持稳定发展并适度回归理性的可能性较大。

商业用途地价:受“互联网+”影响,人们购物习惯的改变,导致一些实体店经营困难、商业房出租转手率明显加快,引起商业物业投资价值下降,进而影响商业地价的变化;随着振华商厦、彩世界购物广场等停业或转型,淄博市商业地产总体规模过大现象显现,商业地产饱和及分布不合理问题持续发酵;2017年商业供地项目仍以大面积、高容积率项目为主,将进一步累积商业物业的库存。预计2018年商业用途价格将总体保持相对稳定,大项商场、城市综合体及商务办公业态用地价格将出现松动,甚至下滑。

住宅用途地价:

2017年以来随着淄博市大型基础设施的完善,吸引房产大鳄纷纷抢占淄博市场“洼地”,淄博市住房房地产市场房价暴涨,地王频出,不断刷新地价。

房地产销售方面,2017年前三季度销售面积和销售额较去年同期均出现大幅上涨。

在土地市场方面,2017年淄博市房地产市场供需两旺,去库存化成绩良好,但2017年淄博居住土地市场供应预期不足,土地市场竞争激烈,热点区域,多次出现高溢价率拿地

政策方面,2017年上半年,国家主要强调坚持住房居住属性,地方继续因城施策,控房价防泡沫与去库存并行。传统限购限贷政策不断升级,创新性的限售政策抑制投资投机需求,房地产供需两端信贷资金逐步收紧,年初以来政策效果逐步显现。2018年国家将针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需,支持改善需求,遏制投机炒房。

目前淄博市房地产市场处于繁荣期,房价高位运行,房屋销售量较去年大幅上涨,房屋存量已处于合理区间。目前在建商品房所占土地多为2014-2016年较低价位取得,经过1-2年的开发销售,待开发土地已显不足,房地产开发企业拿地意愿较强烈,市场形势较乐观,随着2017年四季度末政府加大土地供应量,为房地产市场“补充新鲜血液”,预计2018年淄博市居住用途供地量将保持在较科学合理水平。受房地产调控政策影响及宏观经济持续发展预期,预计2018年居住用途地价小幅上涨并回归理性价位的可能性较大。

工业用途地价:随着工业强市政策的实施,淄博市进入了以结构调整、产业升级为主线的发展新阶段,工业用地需求增加,工业用地优惠政策频出,有利于工业用地市场的稳定。同时耕地开垦费、征地区片价、国有土地使用权出让契税、城镇土地使用税等政策近年来已经落地,对后期地价影响逐步较小,预计未来工业用地价格将保持相

 



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