淄博市2015年度地价状况分析报告

一、城市地价水平及变化趋势

(一)整体地价水平与整体变化趋势

2015年淄博市中心城区城市地价总体水平较去年小幅上涨，商业、住宅上涨幅度较去年有所下降，工业用途上涨幅度高于去年。

2015年淄博市中心城区综合地价水平值为1111元/平方米，与去年同期相比增长了2.21%。其中商业用途地价每平方米为2082元，地价增长率为2.66%；居住用途地价水平值为1475元/平方米，地价增长率为2.50%；工业用途地价水平值为每平方米为429元，地价增长率为0.47%。其中，工业用途地价水平值最低，商业用途地价水平值最高(具体情况见图1、图2)。

图1  淄博市中心城区地价水平值

图2  淄博市中心城区地价增长率

根据图2，淄博市2015年度地价增长率与去年相比总体呈现小幅上涨趋势，其中综合地价、住宅用途、工业地价增长率较去年有所增加，仅商业用途地价增长率较去年有所下降。

(二)不同用途地价水平与变化趋势

1、商业用途地价增长率高于综合地价增长率，各级别增长率差距较小，整体增长率较高。

2015年淄博市中心城区商业用途地价水平值为每平方米为2082元，与去年同期相比每平方米增长54元，地价增长率为2.66%，在各用途中地价增长率居首。

商业用途各级别地价水平值和地价增长率详见表1和图3、图4：

表1  商业用途各级别地价水平值和地价增长率

单位:元/平方米,%

图3  商业用途各级别地价水平值

图4  商业用途各级别地价增长率

从图4可以看出，商业一级地地价增长率最高，为3.35%，商业二级地地价增长率最低，为 1.10%。

从空间分布上分析，(1)老城中心区(主要为一级地和部分二级地包含区域)各项配套设施完善，商业氛围浓厚，商业地产收益稳定，投资价值高，地价水平最高，现有商业资源最丰富，地价增长率最高；(2)淄博新区及高新区南部区域(主要为二级、三级地包含区域)是城市未来重点发展区域，该区域新增成交商业用地较多，区域商业地价水平较高，地价增长幅度较大；(3)四级地所在的城郊结合部，供地量较少，地价水平较低，前期地价基数较低，地价增长率反而较高；（4）二级地为主的老城中西区与淄博新区中间地带，由于既不拥有现有商服优势资源，又缺乏未来商服高速发展的规划，市场预期低于周边地区，地价增长率最低。

2、居住用途地价增长率略高于综合地价增长率，各级别的地价增长率相对差距最大。

2015年淄博市中心城区居住用途地价水平值为1475元/平方米，与去年同期相比每平方米增长了36元，地价增长率为2.50%，在各用途中地价增长率仅次于商业用途。

居住用途各级别地价水平值和地价增长率详见表2和图5、图6：

表2  居住用途各级别地价水平值

单位:元/平方米,%

图5  居住用途各级别地价水平值

图6  居住用途各级别地价增长率

从级别来看，一、二级地公共配套设施齐全，城市的主要资源集中于该地段，居住条件好，前期地价水平水平较高，今年该区域地价水平仍保持增长，但增长幅度较小；居住用途三、四、五级地主要位于城乡结合部和城市郊区，随着城市“退二进三”项目实施，该区域污染企业逐步搬离区域，该区域居住环境改善较快，居住用途地价有所增值，地价上涨幅度大于一、二级地。

3、工业用途地价地价水平最低，地价涨幅最小。

2015年淄博市中心城区工业用途地价水平值为429元/平方米，与去年同期相比地价增长率为0.47%，在各用途地价增长率中最低，各级别地价较去年持平或者小幅增长，其中四级地地价增长率最高，三级地地价增长率最低，与去年持平。工业用途各级别地价水平值和地价增长率详见表3和图7、图8。（工业一二级地区域划为工业禁止区，不在本次工业用地监测范围）

表3  工业用途各级别地价水平值

单位:元/平方米,%

图7  工业用途各级别地价水平值

图8  工业用途各级别地价增长率

从空间分布上分析，2015年淄博市中心城区工业用途地价总体比较平稳，位于城市内部的三级地区域距离城市中心较近，受城市总体规划、产业项目限制、交通限行等因素影响，新增工业用地项目少，原有工业项目交易以政府收回为主，工业地价相对平稳；工业四级地位于各类开发区范围内，该区域基础设施配套得到较大改善，交通便利，产业集聚程度高，新增工业用地项目多，地价增长最快；五级地由于距中心城区较远，基础设施及产业聚集度水平与四级地的差距逐步缩小，成交量低于四级地区域，本次监测地价小幅上涨，涨幅在三个级别中居于中间水平。

二、城市楼面地价与房价对比分析

(一)楼面地价与房价比值

根据淄博市城市地价动态监测数据和中国指数研究院、中国指数研究院数据信息中心公布的百城住宅价格指数。2014年末淄博市居住用途楼面地价与房价的比值为19.27%，2015年四季度淄博市居住用途楼面地价为1135元/平方米，截至2015年11月末淄博市商品住宅平均售价5837元/平方米，居住用途土地楼面地价占房价比重为19.44%。本年度地价和房价均呈小幅上涨趋势，地价增长幅度略高于房价上涨幅度，与去年同期相比，居住用途土地楼面地价占房价比重略有提高。

图9  淄博市中心城区住宅楼面地价与房价比较图

(二)楼面地价增长率与房价增长率比较

淄博市历年商品住宅楼面地价增长率、商品住宅房价增长率及其比较情况详见表4和图10、图11。

表4  淄博市中心城区住宅楼面地价与房价增长率一览表

图10  淄博市中心城区住宅用途楼面地价与房价柱状比较图

图11  淄博市居住用途楼面地价增长率与房价增长率比较图

2015年淄博市居住用途楼面地价增长率为2.53%,淄博市居住用途房价增长率小幅增长，增长率为1.62%。淄博市居住用途楼面地价的变化趋势与综合地价变化趋势相同，地价上涨的影响因素主要有宏观经济经济形势回暖、经济指标稳中向好、开发商对市场信心有所回复，以及周边城市地价变化的影响；居住用途房价的增长，主要因现房增多，房屋品质提高和配套增加，通货膨胀等影响，另外，今年以来，中央陆续出台了包括降息、降低首付比例、公积金政策调整等一系列房地产优惠政策，促进房地产市场销售，政策效果持续显现有利于房价的上涨。（说明：上述数据中淄博市居住用途楼面地价为淄博市城市地价动态监测范围内的监测数据，淄博市居住用途房价为中国指数研究院提供的中国房地产指数系统中的数据，数据样本范围为城区、郊区、以及房地产较为发达的下辖市县。）

三、城市地价与土地市场协调状况

(一)居住用途地价增长率与土地计划供应面积增长率对比

2008-2015年淄博市居住用途土地计划供应面积分别为3214358平方米，4542583平方米，4830400平方米，4783390平方米，4139580平方米，2802138平方米，3155511平方米，2136341平方米，详见图12。

图12  2008-2014年居住用途土地计划供应面积图

居住用途地价增长率与土地计划供应面积增长率相关性较小，是规范管理国有建设用地供应的重要措施。编制国有建设用地供应计划不仅能有效落实国民经济和社会发展规划、土地利用年度计划，增强土地参与宏观调控的效果，而且对促进土地供应的规范化、制度化、科学化，增强政府调控能力，优化国有建设用地供应结构和空间布局，促进土地节约集约利用，确保“十二五”规划目标的顺利实施等具有重大意义。

从图12可以看出，2008-2010年淄博市居住用途土地计划供应面积逐年增加，2010年-2013年淄博市居住用途土地计划供应面积逐年减少。2011年居住用途地价增长率为7.91%，居住用途土地计划供应面积增长率为-0.97%；2012年居住用途地价增长率为1.04%,居住用途土地计划供应面积增长率为-13.46%。2013年居住用途地价增长率为3.22%,居住用途土地计划供应面积增长率为-32.31%。2014年居住用途地价增长率为2.13%,居住用途土地计划供应面积增长率为12.61%，两数据同时上涨。2015年居住用途地价增长率为2.5%，居住用途土地计划供应面积增长率为-32.30%,下降明显，主要原因为住宅市场去库存压力大，已供应居住用地存量较大，市场需要降低。

(二)地价增长率与土地实际供应面积增长率对比

淄博市2008-2015年各用途土地实际供应面积详见表5和图13。

表5  2008-2015年各用途土地实际供应面积一览表

单位:平方米

图13  2008-2015年各用途土地实际供应面积图

说明：2015年实际供地面积数据统计截止到2015年12月28日

通过以上对比分析可知：

1、淄博市2015年实际供应总面积较去年减少4.46%，下降速度较去年有所下降，商业用途实际供应面积减少56.83%,居住用途实际供应面积减少28.15%,工业用途实际供应面积增加19.15%,其他用途实际供应面积增加89.68%，其中工业用途和其他用途实际供应面积增长，其他均出现下降。

2、2015年淄博市实际供应面积总体呈下降趋势，实际供应总量、商业用途供应面积、居住用途实际供应面积等主要指标均呈下降趋势，工业用途实际供应面积出现小幅增长，其他用途实际供应面积出现大幅增长。造成这种现状的原因主要有：（1）住宅房地产市场低迷，商业、居住房地产销售业绩不佳，开发商对未来房地产市场的前景担忧较大，拿地热情不高；（2）淄博市作为传统工业强市，工业用地需求量一直较大，2015年淄博市工业经济逐步企稳回升，工业用地的供应量相应有所增长；（3）2015年淄博市加强城市基础设施建设，加大对交通、教育、医疗等公共设施的建设，优先确保公共设施用地的供应，使得其他用地实际供地面积大增。

四、城市地价与房屋市场协调状况

(一)地价增长率与房屋供应面积增长率比较

目前淄博市暂未公布2015年度商品房新开工面积、竣工面积等数据，暂时无法对该两项数据进行对比分析。根据2013年2014年的居住用地供地面积、规划条件和实际建设状况，预计淄博市2015年新建商品住宅供应量仍将增长。2015年淄博市居住用途地价增长率为2.50%,预计房屋供应面积增长率将高于地价增长率。

(二)地价增长率与房屋实际销售面积增长率对比

2015年淄博市居住用途楼面地价增长率为2.53%。至2015年三季度淄博市商品房销售降幅收窄，全市商品房销售面积同比下降4%，降幅比上半年收窄15.8个百分点，商品房销售额同比下降3.1%，降幅比上半年收窄14.3个百分点，降幅虽然收窄，但销售面积仍处于近年来的较低水平。居住用途楼面地价增长率与房屋实际销售面积增长率出现分歧，地价增长率为正，房屋实际销售面积增长率仍为负值。

五、城市地价与社会经济环境协调状况分析

(一)地价增长率与国内生产总值增长率比较

2015年前三季度淄博实现国内生产总值(GDP)3007.7亿元，按可比价格计算，同比增长6.7%。其中，第一产业增加值增长4.2%;第二产业增长6.2%;第三产业增长7.9%。地价增长率与国内生产总值增长率呈正相关，地价增长率增长幅度低于国内生产总值增长率。

(二)地价增长率与固定资产投资增长率对比

固定资产投资稳中趋缓。2015年前三季度，淄博市固定资产投资完成1758.4亿元，同比增长14%，增幅较上半年回落0.1个百分点。重点领域投资支撑作用增强。装备工业投资增长30.3%，高新技术产业投资增长20.1%，分别高出工业投资17.5个和7.3个百分点；现代服务业投资增长33%，高出服务业投资18个百分点。地价增长率与固定资产投资增长率呈正相关，地价增长率增长幅度低于固定资产投资增长率。

(三)地价增长率与城市房地产投资增长率对比

目前淄博市暂未公布2015年度城市房地产投资方面的数据，暂时无法对该项数据进行对比分析。

六、背景情况与未来趋势分析

(一)城市地价变化的背景及存在的问题

1、城市地价变化的背景

2015年前三季度淄博实现国内生产总值(GDP)3007.7亿元，按可比价格计算，同比增长6.7%。分产业看，第一产业实现增加值103亿元，同比增长4.2%；第二产业实现增加值1674.9亿元，同比增长6.2%；第三产业实现增加值1229.8亿元，同比增长7.9%。三次产业增加值占比由上年同期的3.3:57.5:39.2调整为3.4：55.7：40.9。

前三季度，全市规模以上工业增加值增长6.2%，增速较上半年加快0.6个百分点，累计增速自4月以来呈逐月加快上升态势。其中，装备工业增加值占规模以上工业的比重达17.4%，同比提高0.8个百分点。高新技术产业产值占工业总产值的比重达31.3%，比年初提高0.6个百分点。从行业生产和产品产量看，行业增长面突破80%，达81.6%，产品产量增长面达53.2%，分别较上半年提高5.3个和4.9个百分点。全市规模以上工业实现主营业务收入8430亿元，累计增速由负转正，同比增长0.3%。利税实现898.3亿元，同比增长5.4%，利润515.8亿元，同比增长3.5%。效益水平居全省前列。

前三季度，全市实现社会消费品零售总额1406.8亿元，同比增长10.5%，比上半年提高0.1个百分点。其中，限额以上批零住餐法人单位实现零售额547.6亿元，增长6.2%，高出上半年1.8个百分点。限上住宿业和餐饮业营业额分别增长7%和4.2%，分别比上半年提高3.9个和0.7个百分点，双双释放回暖信号。前三季度，全市23种批发和零售商品中有18种实现同比增长，增长面比上半年扩大8.7个百分点。其中金银珠宝类、文化娱乐体育健康类、穿着类商品增长较快，分别增长13.1%、12.4%、12.3%。

　　前三季度，全市实现外贸进出口54.2亿美元，同比下降21.8%，降幅比上半年收窄1.2个百分点。其中，出口40亿美元，下降4.5%，降幅比上半年扩大3.5个百分点；进口14.2亿美元，下降48.2%，降幅比上半年收窄4.7个百分点。主要出口市场中，对日本、韩国出口分别增长3.1%、2.1%。对南亚、东盟等新兴市场出口分别增长8.3%、0.2%。

财税收入增势良好。前三季度，全市公共财政预算收入235.8亿元，同比增长9.8%，较上半年提高2.7个百分点。其中，税收入库163.5亿元，占财政收入的比重为69.3%，比上半年提高2.7个百分点。国、地两税收入完成364.9亿元，同比增长10.2%，增幅较上半年提高5.8个百分点。其中，国税收入增长7%，地税收入增长14.5%。

央行五次降息降准。自2015年2月28日央行首次宣布降息至2015年10月23日最新一次宣布降息，已累计降息5次，其中五年以上商业贷款利率由2014年11月22日宣布降息后的6.15%降至4.90%，个人住房公积金贷款由4.25%降至3.25%。2015年央行5次降低存款准备金率，为经济结构调整和金币国际平稳健康发展创造良好的货币金融环境，一定程度减轻了贷款购房者和开发商开发贷款负担，有利于房地产市场的复苏。

营业税政策调整。2015年3月30日，中华人民共和国财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，通知要求，自3月31日起，个人住房转让营业税免征年限由5年恢复至2年。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。营业税政策的调整，降低了部分二手房交易的费用，不利于新建商品房去库存。

放宽公积金贷款。2015年10月15日淄博市政府办公厅下发《关于完善公积金管理体制扩大住房消费的指导意见》，指出，自2015年10月15日至2020年10月14日，淄博市将加大住房公积金贷款力度、放宽住房公积金提取条件，其中公积金贷款额度最高调整至50万元，最低首付比例由30%降至20%，缩短住房公积金缴纳期限，推进住房公积金异地贷款等。公积金贷款政策进一步放松，有利于购房者降低购房成本和减小资金压力。

在房地产新政、降息降准以及淄博市调整公积金贷款购房政策等利好影响下，商品房销售降幅收窄。至2015年三季度全市商品房销售面积同比下降4%，降幅比上半年收窄15.8个百分点，商品房销售额同比下降3.1%，降幅比上半年收窄14.3个百分点。

2015年前三季度淄博市国内生产总值保持高速增长，三次产业结构更加合理，工业效益水平居全省前列，消费能力保持高速增长，财政收入快速回升，宏观经济总体向好。良好的宏观经济基础为淄博市地价的稳定奠定了基础；稳定的社会经济环境为地价的稳定提供了保障；贯穿全年的货币政策调整有利于房地产市场的复苏。基于上述原因，淄博市2015年度地价增速较去年小幅上涨，一定程度上反映了宏观经济发展与地价的关系。

2、存在的问题

（1）房屋销售量持续降低，去库存压力大。2015年前三季度，在房地产新政、降息降准以及淄博市调整公积金贷款购房政策等利好影响下，商品房销售降幅收窄。全市商品房销售面积同比下降4%，降幅比上半年收窄15.8个百分点，商品房销售额同比下降3.1%，降幅比上半年收窄14.3个百分点。2015年淄博市商品房销售面积和销售额降幅收窄，但总体销售量仍然处于下降渠道；2014年淄博市新建商品住宅供应量达到历史高点，考虑2013年2014年住宅土地供应量和2015年新增加的竣工面积，预计2015年淄博市新建商品房面积将再创新高。市场观望情绪浓厚，成交量严重萎缩，库存量持续增加，淄博市和其他三四线城市一样，面临去库存化压力较大的问题。

（2）外来开发商对本土开发商形成强力冲击。近年来，华润、绿城、恒大等全国一线房企落户淄博，其楼盘陆续投入市场，总体来看，外来房企产品多定位高端，注重楼盘景观和后期物管，一定程度拉高了当地的房价水平。面对外来开发商的冲击，本土房企品牌优势丢失，逐步走向价格亲民的路线，同时外来房企也促使本土开发商进行开发模式和营销运作方面的思考。

（3）主力购房群体乏力。在房地产市场仍然低迷的情况下，改善性需求成为购房主力军，且主要以工薪阶层为主，较富裕的人群改善性需求都已解决，目前房地产价格对工薪阶层来说仍然偏高，市场购买力有限。未来，政策有支持农民工进城购房的趋向，但能否实现尚需看政策力度和农民工的接受程度。

（4）高品质楼盘销售情况好于低品质楼盘。目前拥有稀缺教育资源环境优美的新区优质楼盘价格较高，销售较好，而位于城郊结合部等区域的楼盘虽然不断推出各类优惠，销售情况仍不断恶化。

（5）部分开发商以价换量。市场低迷，部分开发商为了促进销售，新开盘楼座主动调低价格，例如位于新区北部的远景花园三期，部分顶账房均价5300元/平方米，销售业绩较好。

(二)未来地价变化的趋势预测

预计2016年淄博市总体经济形势依然向好，各项经济指标仍将保持增长，国家近期政策倾向于积极解决房地产市场中出现的新问题，土地市场保持稳定发展的可能性较大。

商业用途地价：随着淄博银泰城、华润万象汇等大型城市综合体的开业，开启了淄博市商业地产的新模式，淄博商业的市场影响力、辐射力，目前仍有部分大型城市综合体正在规划中，为了淄博市商业地产的规模和档次将进一步提升。由于近年来商业供地中，高容积率办公用地和大型城市综合体较多，市场需要一段时间去消化，2015年商业用地供地面积较2014年有所降低，同时市场上商业地产投资性需求下降，预计2016年淄博市商业用途价格将因区域、业态的不同出现较大的分化，总体价格将相对平稳。

住宅用途地价：

2015年以来“救市”政策频发，央行五次降息降准，淄博市住房房地产市场下降趋势减缓，基本面出现好转。

在房地产销售方面，2015年三季度较去年和上半年降速有所下降，但仍处于下降渠道。

去库存仍是2015年各开发商的头等大事，淄博市中心城区多数楼盘采取“低首付”、“首付分期”、特价房源、赠装修、赠车库、赠储藏室等各种变相降价的手段，希望能以价换量，收回部分资金，加速库存消化，虽取得一点的效果，但总体销售量仍处于历史较低水平，库存量正在进一步增加，库存数据持续走高，预计去库存政策继续增加出台。

在土地市场方面，2015年淄博市居住土地市场成交量继续下滑，成交价格小幅上涨，具有学区和规划优势概念的地块仍有一定的市场，条件普通的的地块缺乏潜在买家，目前的高库存量对开发商拿地的热情有所压制，预计2016年居住土地市场成交量仍将处在近年来历史较低水平。

政策方面，2015年国家出台了各种政策支持房地产去库存化，取得了一定效果。2016年房地产行业仍是将稳定经济增速的重要工具，国家仍将继续重视房地产市场的健康发展对国民经济发展的重要性。预计国家在货币政策、信贷政策等方面仍将有相关政策出台，针对特殊群体的补贴政策出台的可能性较大。

目前淄博市房地产市场仍处于调整期，淄博市房屋存量已达到历史较高水平，且持续增加，市场销售状况低迷，市场缺乏有效需求群体，购房群体可供选择的楼盘增加，购房贷款成本降低，购房环境有所提升，开发商库存量大，拿地意愿不足，处于较困难的时期，国家和地方政府希望房地产行业在国民经济发展中担当重要的任务，2016年政策持续宽松的可能性大。预计2016年淄博市居住用途供地量仍将保持在较低水平，地价保持平稳趋势的可能性较大。

工业用途地价：作为传统工业城市，淄博市工业效益水平居全省前列，工业用地交易市场相对稳定。近年来耕地开垦费、征地区片价、国有土地使用权出让契税、城镇土地使用税等费用有所增加，预计未来工业用地价格将会小幅上涨。