淄博市2014年度地价状况分析报告 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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一、城市地价水平及变化趋势
(一)整体地价水平与整体变化趋势
2014年淄博市中心城区城市地价总体水平较去年小幅上涨,商业、住宅上涨幅度较去年有所下降,工业用途上涨幅度高于去年。
图1淄博市中心城区地价水平值
根据图2,淄博市2014年度地价增长率与去年相比总体有所减小,其中综合地价、商业、住宅用途地价增长率较去年有所下降,工业用途地价增长率较去年有所提高。
(二)不同用途地价水平与变化趋势
1、商业用途地价增长率高于综合地价增长率,各级别增长率差距较小,差异不超过2%。
2014年淄博市中心城区商业用途地价水平值为每平方米为2028元,与去年同期相比每平方米增长71元,地价增长率为3.63%,在各用途中地价增长率居首。
商业用途各级别地价水平值和地价增长率详见表1和图3、图4:
表1商业用途各级别地价水平值和地价增长率
单位:元/平方米,%
图3商业用途各级别地价水平值
从图4可以看出,商业四级地地价增长率最高,为4.40%,商业一级地地价增长率最低,为 2.97%。
从空间分布上分析,(1)老城中心区(主要为一级地和部分二级地包含区域)各项配套设施完善,商业氛围浓厚,商业地产收益稳定,投资价值高,地价水平最高,前期地价基数较大,地价增长率较低;(2)淄博新区及高新区南部区域(主要为二、三级地包含区域)是城市未来重点发展区域,该区域新增成交商业用地较多,区域商业地价水平较高,地价增长幅度较大;(3)四级地所在的城郊结合部,供地量较少,地价水平较低,但由于前期地价基数较低,地价增长率反而最高。
2、居住用途地价增长率略高于综合地价增长率,各级别的地价增长率最大。
2014年淄博市中心城区居住用途地价水平值为1439元/平方米,与去年同期相比每平方米增长了30元,地价增长率为2.13%,在各用途中地价增长率仅次于商业用途。
居住用途各级别地价水平值和地价增长率详见表2和图5、图6:
表2居住用途各级别地价水平值
单位:元/平方米,%
图5居住用途各级别地价水平值
图6居住用途各级别地价增长率
从级别来看,一、二级地公共配套设施齐全,城市的主要资源集中于该地段,居住条件好,前期地价水平水平较高,今年该区域地价水平仍保持增长,但增长幅度较小;居住用途三、四、五级地主要位于城乡结合部和城市郊区,随着城市“退二进三”项目实施,该区域污染企业逐步搬离区域,该区域居住环境改善较快,居住用途地价有所增值,地价上涨幅度大于一、二级地。
3、工业用途地价地价水平最低,地价涨幅最小。
2014年淄博市中心城区工业用途地价水平值为427元/平方米,与去年同期相比地价增长率为0.23%,在各用途地价增长率中最低,各级别地价涨跌幅度较大。工业用途各级别地价水平值和地价增长率详见表3和图7、图8。(工业一二级地区域划为工业禁止区,不在本次工业用地监测范围)
表3工业用途各级别地价水平值
单位:元/平方米,%
图7工业用途各级别地价水平值
从空间分布上分析,2014年淄博市中心城区工业用途地价内跌外涨,位于城市内部的三级地区域距离城市中心较近,受城市总体规划、产业项目限制、交通限行等因素影响,新增工业用地项目少,工业地价出现小幅下跌;工业四级地位于各类开发区范围内,该区域基础设施配套得到较大改善,交通便利,产业集聚程度高,新增工业用地项目多,地价增长最快;五级地由于距中心城区较远,基础设施及产业聚集度相对较差,本次监测地价保持平稳。
二、城市楼面地价与房价对比分析
(一)楼面地价与房价比值
图9淄博市中心城区住宅楼面地价与房价比较图 (二)楼面地价增长率与房价增长率比较
淄博市历年商品住宅楼面地价增长率、商品住宅房价增长率及其比较情况详见表4和图10、图11。
表4淄博市中心城区住宅楼面地价与房价增长率一览表
图10淄博市中心城区住宅用途楼面地价与房价柱状比较图
2014年淄博市居住用途楼面地价增长率为2.12%,淄博市居住用途房价增长率出现负值,增长率为-3.13%。今年受房贷紧缩、国家限购政策及前期供应量过大影响,下半年淄博楼市持续低迷,淄博市房价出现下降。(说明:上述数据中淄博市居住用途楼面地价为淄博市城市地价动态监测范围内的监测数据,淄博市居住用途房价为中国指数研究院提供的中国房地产指数系统中的数据,数据样本范围为城区、郊区、以及房地产较为发达的下辖市县。)
三、城市地价与土地市场协调状况
(一)居住用途地价增长率与土地计划供应面积增长率对比
2008-2014年淄博市居住用途土地计划供应面积分别为3214358平方米,4542583平方米,4830400平方米,4783390平方米,4139580平方米,2802138平方米,3155511平方米详见图12。
居住用途地价增长率与土地计划供应面积增长率相关性较小。从图12可以看出,2008-2010年淄博市居住用途土地计划供应面积逐年增加,2010年-2013年淄博市居住用途土地计划供应面积逐年减少。2011年居住用途地价增长率为7.91%,居住用途土地计划供应面积增长率为-0.97%;2012年居住用途地价增长率为1.04%,居住用途土地计划供应面积增长率为-13.46%。2013年居住用途地价增长率为3.22%,居住用途土地计划供应面积增长率为-32.31%。2014年居住用途地价增长率为2.13%,居住用途土地计划供应面积增长率为12.61%,出现同时上涨现象。
(二)地价增长率与土地实际供应面积增长率对比
淄博市2008-2014年各用途土地实际供应面积详见表5和图13。
表52008-2014年各用途土地实际供应面积一览表
单位:平方米
图132008-2014年各用途土地实际供应面积图
说明:2014年实际供地面积数据统计截止到
通过以上对比分析可知:
1、淄博市2014年实际供应总面积较去年减少64.29%,商业用途实际供应面积增长12.43%,居住用途实际供应面积减少44.4%,工业用途实际供应面积减少76.18%,其他用途实际供应面积减少81.96%,其中只有商业用途实际供应面积增长,其他均出现下降。
2、实际供应面积增长率对房地产市场供求的反应更加敏感,变化较快,下降幅度较大;地价受综合因素影响,地价增长率波动较小。
四、城市地价与房屋市场协调状况
(一)地价增长率与房屋供应面积增长率比较
目前淄博市暂未公布2014年度商品房新开工面积、竣工面积等数据,暂时无法对该两项数据进行对比分析。根据淄博信息港房产频道数据,2014年前三季度,淄博新建商品住宅供应63445套,同比2013年的35845套上涨77%,目前的市场供应量充足,库存压力较大。2014年淄博市居住用途地价增长率为2.13%,预计房屋供应面积增长率将高于地价增长率。
(二)地价增长率与房屋实际销售面积增长率对比
淄博市暂未公布2014年度的房屋销售面积数据,根据走访房屋销售人员及统计信息,2014年淄博市房屋销售量较2013年度大幅度下降,1-9月淄博市商品房和住宅销售面积分别下降10.3%和11.7%,已连续三个月同比下降。预计淄博市2014年房屋销售面积增长率将出现负增长,低于地价增长率。
五、城市地价与社会经济环境协调状况分析
(一)地价增长率与国内生产总值增长率比较
2014年前三季度淄博实现国内生产总值(GDP)2962.02亿元,按可比价格计算,同比增长7.4%。其中,第一产业增加值增长3.3%;第二产业增长8.3%;第三产业增长6.0%。地价增长率与国内生产总值增长率呈正相关,地价增长率增长幅度低于国内生产总值增长率。
(二)地价增长率与固定资产投资增长率对比
固定资产投资稳中趋缓。2014年前三季度,淄博市固定资产投资完成1542.41亿元,同比增长15.8%,增幅较上半年回落1.5个百分点。其中二、三产业投资分别增长17.6%和12.8%。地价增长率与固定资产投资增长率呈正相关,地价增长率增长幅度低于固定资产投资增长率。
(三)地价增长率与城市房地产投资增长率对比
2013年前三季度淄博市房地产开发累计完成投资130.5亿元,同比增长20.1%,较上半年回落27.3个百分点。房地产投资依然保持增长势头,但增长速度有所下降,地价增长率低于城市房地产投资增长率。
综上所述,国内生产总值是反映宏观经济运行情况的综合指标,良好的宏观经济环境,是保证土地市场健康稳定发展的重要基础。固定资产投资和房地产开发投资对地价的影响主要包括两方面,一是通过改变土地利用环境和利用条件而影响地价,二是通过影响土地的供需状况而影响地价。
2014年淄博市国内生产总值、固定资产投资、房地产投资依然保持上涨态势,增长率均出现不同幅度萎缩,表明淄博市地价与宏观经济发展状况趋势基本一致,均呈现持续增长,增速下降的趋势。由于市场暂未出现回暖迹象,未来一段时期,增速将有可能继续下降。
六、背景情况与未来趋势分析
(一)城市地价变化的背景及存在的问题
1、城市地价变化的背景
2014年前三季度淄博实现国内生产总值(GDP)2962.02亿元,按可比价格计算,同比增长7.4%。其中,第一产业增加值增长3.3%;第二产业增长8.3%;第三产业增长6.0%。
工业生产增幅减缓。前三季度,淄博工业生产增幅减缓,效益指标同比下降。1—9月份,淄博规模以上工业增加值增长8.8%,增速比上半年回落0.5个百分点。分行业看,在38个工业行业大类中,有28个行业实现增长,增长面达73.7%。分产品看,211种工业产品中,有99种产品产量增长,增长面为46.9%。淄博规模以上工业利润、利税同比分别下降3.7%和2.2%。数据显示,前三季度,高新技术产业产值占规模以上工业总产值的比重达30.4%,比年初提高0.8个百分点。
消费继续升级。2014年1-3季度全市实现社会消费品零售总额1252.48亿元,同比增长12.4%,较上半年回落0.1个百分点,增幅比全省低0.2个百分点。其中3季度增长12.3%,较上半年回落0.3个百分点,消费品市场整体处于正常的波动区间。从规模上看,限额以下企业领跑消费品市场。1-3季度全市限额以上企业实现零售额683.52亿元,增长9.4%;限额以下企业实现零售额568.96亿元,增长15.0%,限额以下增速高于限额以上增速5.6个百分点。从销售单位所在地看,城乡市场齐头并进,乡村略快于城镇。1-3季度城镇市场实现零售额1067.62亿元,增长12.3%;乡村市场实现零售额184.85亿元,增长12.8%,乡村增幅高于城镇0.5个百分点。从限额以上商品分类销售情况看,基本生活类商品消费持续低迷,消费升级类商品平稳增长。基本生活类商品包括吃类、穿类和日用品类三类商品,1-3季度分别增长8.2%、6.6%和-0.3%,都低于10.7%的全市平均增速,增长缓慢,持续低迷。消费升级类商品中汽车类、家具类和书报杂志类增速较高,分别为13.5%、25.6%和21.9%。另外,中西药品类、机电产品和设备类商品分别增长12.9%和12.3%,高于全市平均水平。
财税收入增势平稳。前三季度,淄博一般公共财政预算收入214.8亿元,增长2.92%。其中,税收收入147.15亿元,占地方财政收入的比重为68.5%。四大税种中增值税增长18.75%,营业税增长1.79%,个人所得税增长2.65%,企业所得税下降5.09%。
良好的宏观经济环境为地价的稳定奠定了基础;稳定的社会经济环境为地价的稳定提供了保障;国家持续的调控政策为地价回落指明了方向,通过一系列的措施,淄博市2014年度地价增速放缓,一定程度上有利于淄博市土地市场未来持续健康发展。
同时应该看到淄博市2014年房地产开发投资增速明显放缓,销售连续下降。1—9月份淄博房地产投资同比增长20.1%,较上半年回落27.3个百分点。商业房产和住宅销售面积分别下降10.3%和11.7%,已连续三个月同比下降。表明房地产市场投资热情开始有大幅度的下滑趋势,2014年11月22日中国人民银行宣布下调存贷款利率,国家放宽信贷政策,计划以此刺激房地产市场,截至目前效果尚不明显。
2、存在的问题
(1)房屋供大于求,销售量降低。2014年前三季度,淄博新建商品住宅供应量达63445套,较2013年底供应量增加同比2013年上涨56%,目前的市场供应量充足,市场观望情绪浓厚,成交量严重萎缩,去库存化压力较大。
(2)年度土地成交量下降。淄博市2014年实际供应总面积较去年下降64.29%,长期来看有利于降低库存,有利于房地产市场的健康发展。
(3)土地成本上涨。随着2014年一系列相关税费上调,土地取得成本明显上涨。①耕地开垦费征收标准上调。
(二)未来地价变化的趋势预测
预计2015年淄博市总体经济形势依然向好,各项经济指标仍将保持增长,有利于保持土地市场总体的稳定性。
商业用途地价:随着城市用地方式的发展,商业地产出现了高容积率办公用地、城市综合体等新的业态,价格也出现了分化。2014年商业用地实际供地面积较去年增长9.87%,已成交待建设商业用地面积较大,同时商业商品房销售况不佳,现有商业地产相对饱和,预计2015年淄博市商业用途价格将因区域、业态的不同出现较大的分化,总体价格将相对平稳。
住宅用途地价:2014年下半年淄博市房地产市场出现明显观望氛围,目前淄博中心城区多数楼盘采取“低首付”、“首付分期”、特价房源、赠装修、变相降价等方式加速房产销售,但效果并不明显。
工业用途地价:作为传统工业城市,淄博市工业用地需求量大,建设用地指标不足,征地成本费用增加,预计未来工业用地价格将会小幅上涨。
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