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淄博市2013年度地价状况分析报告

发布日期:2014-02-10 09:01:47 浏览次数: 字体:[ ]

淄博市2013年地价状况

分析报告

淄博市土地储备交易中心

二〇一四年一月


为服务国土资源参与宏观调控的战略需求,及时准确的掌握淄博市城市土地状况,自2008年第二季度开始,根据《关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知》(国土资发[2008]51号文)和《关于开展城市地价动态监测工作的通知》(鲁国土资发[2008]188号文)的文件精神,淄博市土地储备交易中心作为技术承担单位,首次开展了淄博市城市地价动态监测工作。

2008年淄博市首次纳入国家级城市地价动态监测范围城市以来,淄博市土地储备交易中心组织了近20名经验丰富的专业土地估价师共同参与淄博市城市地价动态监测工作。经过了六年的实践和数据积累,此项工作已卓有成效,形成了能及时反映市场变化的监测体系,为全面准确地把握全市土地市场运行态势和地价走势,为全市土地供应管理参与宏观调控打下了坚实的数据基础。

淄博市2013年地价状况分析报告由淄博市土地储备交易中心负责统稿和编写,由中心领导和相关专家集体会审定稿。

本报告核心数据来自于城市地价动态监测成果,由于时间所限,报告中恐有瑕疵与纰漏,恳请读者批评指正。

淄博市土地储备交易中心 

○一四年一月 


 

一、城市地价水平及变化趋势... - 1 -

(一)整体地价水平与整体变化趋势... - 1 -

(二)不同用途地价水平与变化趋势... - 2 -

二、城市楼面地价与房价对比分析... - 6 -

(一)楼面地价与房价比值... - 6 -

(二)楼面地价增长率与房价增长率比较... - 7 -

三、城市地价与土地市场协调状况... - 8 -

(一)居住用途地价增长率与土地计划供应面积增长率对比... - 8 -

(二)地价增长率与土地实际供应面积增长率对比... - 9 -

四、城市地价与房屋市场协调状况... - 10 -

(一)地价增长率与房屋供应面积增长率比较... - 10 -

(二)地价增长率与房屋实际销售面积增长率对比... - 11 -

五、城市地价与社会经济环境协调状况分析... - 11 -

(一)地价增长率与国内生产总值增长率比较... - 11 -

(二)地价增长率与固定资产投资增长率对比... - 11 -

(三)地价增长率与城市房地产投资增长率对比... - 11 -

六、淄博市地价动态监测数据与省内其他国家级监测城市地价对比- 12 -

七、背景情况与未来趋势分析... - 14 -

(一)市地价变化的背景及存在的问题... - 14 -

(二)未来地价变化的趋势预测... - 15 -

八、2013年土地、房地产相关政策盘点... - 16 -

()中央及各部委出台的房地产政策... - 17 -

()2013金融新政策... - 18 -

()淄博出台的房地产相关政策... - 19 -

()其他与房地产相关信息... - 23 -

 


一、监测范围

2013年淄博市城市地价动态监测各监测范围四至及土地面积如下:

商业、住宅地价监测范围:东至张东线(铁路)、东四路南段、张南路和崔军路;西至西十路西侧、西八路南段和山泉路西侧;南至中国陶瓷科技城南端横路、付山路东段、南田路南侧和朝阳路;北至济青高速公路。土地面积87.74平方公里。

工业用地地价监测范围:东至花山西路和东外环路;西至双岛路、世纪路北段、西十路和山泉路;南至济青高速公路、昌国路和南田路东段;北至英雄路、化北路、中润大道西段、济青高速公路和胶济线(铁路)。土地面积87.47平方公里(不含禁止区)。

二、监测时段

2013年淄博市城市地价动态监测时段为201311日至20131231日。

三、监测数据来源

按照《城市地价动态监测技术规范》,2013年度城市地价动态监测的数据主要通过市场调查的方式获得,具体分为三大部分:一是监测点的地价数据,在监测点体系的基础上通过市场调查和评估的方式获得;二是土地市场的交易地价数据,通过调查土地买卖价格获得;三是与地价相关的其他数据,主要来源于有关统计资料。

四、地价监测指标体系

根据城市地价监测技术规范和地价监测系统建设运行的实际情况,2013年度淄博城市地价监测的指标有:①地价平均值,主要反映地价水平状况;②地价增长率及地价指数,主要反映地价变化状况;③土地供需指标、房屋供需指标等,主要反映地价与房地产市场协调度;④经济增长率、固定资产投资指标等相关指标,主要反映地价与宏观经济的协调度。

五、重要概念解释

地价水平值。地价水平值是反映地价水平高低的指标。值得说明的是,由于地价水平值所对应的是区域性的土地区位和土地使用条件,主要用来衡量整体地价水平的高低,具有很强的宏观性指标意义。本报告所称地价水平值分为综合地价水平值、商业用途地价水平值、居住用途地价水平值和工业用途地价水平值四种。其中,综合地价水平值不是指综合用途土地的价格水平值,而是三种不同用途地价水平值的平均处理值。

地价增长率。地价增长率是反映地价水平同期增长程度的指标,通过本年度(监测年)与2011年度同期地价水平变化比较计算得到。

六、动态监测数据解读

淄博市2008年首次纳入国家级城市地价动态监测范围城市,由于淄博市为典型的“组群式”城市,经各级领导批准,淄博市城市地价动态监测主要监测张店区和高新区(即中心城区或主城区)。


淄博市2013年度地价状况分析报告

一、城市地价水平及变化趋势

()整体地价水平与整体变化趋势

2013年淄博市中心城区城市地价总体水平相对平稳,商业、住宅用途地价有小幅上升,工业用途地价没有变化。商业、住宅用途地价上升幅度高于去年同期。

2013年淄博市中心城区综合地价水平值为1065/平方米,与去年同期相比增长了2.70%。其中商业用途地价每平方米为1957元,地价增长率为4.21%;居住用途地价水平值为1409/平方米,地价增长率为3.22%;工业用途地价水平值为每平方米为426元,地价增长率为0.00%。其中,工业用途地价水平值最低,商业用途地价水平值最高(具体情况见图1、图2)

1 淄博市中心城区地价水平值

 

2 淄博市中心城区地价增长率

根据图2,淄博市2013年度地价增长率与去年相比总体有所增加,其中商业、住宅用途增长较去年快,工业用途地价增长率为0.00%

()不同用途地价水平与变化趋势

1、商业用途地价增长率高于综合地价增长率,各级别增长率普遍较低,增长率差异不超过2%

2013年淄博市中心城区商业用途地价水平值为每平方米为1957元,与去年同期相比每平方米增长79元,地价增长率为4.21%,在各用途中地价增长率居首。

商业用途各级别地价水平值和地价增长率详见表1和图3、图4

1  商业用途各级别地价水平值和地价增长率

单位:/平方米,%

土地级别

一级地

二级地

三级地

四级地

地价水平值

2897

2182

1779

1249

地价增长率

5.00

4.50

2.24

4.78

 

3  商业用途各级别地价水平值

4 商业用途各级别地价增长率

从图4可以看出,商业一级地地价增长率最高,为5.00%,商业三级地地价增长率最低,为 2.24%

从空间分布上分析,(1)老城中心区(主要为一级地和二级地包含区域)各项配套设施完善,商业氛围浓厚,商业地产收益稳定,投资价值高,地价增长较快;(2)淄博新区及高新区南部区域(主要为三级地包含区域)是城市未来重点发展区域,该区域成交商业用地多为大型商业用地,该类用地投资额度大,资金回收期较长,开发商对该类用地的介入持谨慎态度,区域商业地价较其他区域增长幅度小;(3)四级地所在的城郊结合部,商业用地原地价较低,随着城市向外围发展,该区域人口和公共设施增多,地价上涨较快。

从商业用地具体利用方式上来看,淄博市中心城区商业用地的用地形式由传统独立的酒店、写字楼、购物中心用地逐步向城市综合体过渡,2013年淄博市中心城区既有即将投入运行的华润城市综合体、名尚银泰城等项目,也有正在紧张建设的嘉亿国际财富广场、彩世界广场等项目。2014年淄博市将赢来一个城市综合体建设的热潮。

2、居住用途地价增长率高于整体地价增长率,各级别的地价增长差距不大。

2013年淄博市中心城区居住用途地价水平值为1409/平方米,与去年同期相比每平方米增长了44元,地价增长率为3.22%,在各用途中地价增长率仅次于商业用途。

居住用途各级别地价水平值和地价增长率详见表2和图5、图6

2  居住用途各级别地价水平值

单位:/平方米,%

土地级别

一级地

二级地

三级地

四级地

五级地

地价水平值

1919

1493

1131

1005

797

地价增长率

2.79

4.70

1.98

1.93

1.40

5  居住用途各级别地价水平值

6  居住用途各级别地价增长率

从空间、级别来分析,一、二级地主要位于城市中心地段及西部新区,该区段公共配套设施齐全,城市的主要资源集中于该地段,特别是西部新区,受规划因素影响,开发商普遍看好该区域,市场接受程度高,居住用地地价增长较快,涨幅分别达到了2.79%4.70%;处于城市过渡带及城市边缘的三、四、五级地污染企业逐步搬迁,城市棚户区进行了升级改造、新建小区增多,居住条件有所改善,地价小幅增长,涨幅在1-2%之间。

3、工业用途地价整体变化不大,低级别涨幅较大。

2013年淄博市中心城区工业用途地价水平值为426/平方米,与去年同期持平,地价增长率为0.00%

工业用途各级别地价水平值和地价增长率详见表3和图7、图8

3  工业用途各级别地价水平值

单位:/平方米,%

土地级别

三级地

四级地

五级地

地价水平值

636

420

401

地价增长率

-3.34

-0.24

1.26

 

7  工业用途各级别地价水平值

8  工业用途各级别地价增长率

从空间分布上分析,距离城市中心较近的工业用途高级别地价下跌,低级别工业用地保持微涨,位于城市内部的三级地受交通限行、规划限制等因素影响,位于城市郊区的五级地基础设施条件逐步改善,工业产业集聚度有所提高,地价仍然保持增长,地价逐步接近四级地水平。

二、城市楼面地价与房价对比分析

()楼面地价与房价比值

根据淄博市城市地价动态监测数据和中国指数研究院、中国指数研究院数据信息中心公布的百城住宅价格指数。2012年末淄博居住用途楼面地价与房价的比值为18.06%,201312月淄博市居住用途楼面地价为1084/平方米,2012年四季度淄博市中心城区居住用途楼面地价为1050/平方米。201312月份淄博市商品住宅平均售价5968/平方米,居住用途土地楼面地价占房价比重为18.16%。与去年同期相比,居住用途土地楼面地价占房价比重基本持平(略有提高)。

 

 

 

 

 

 

 


9  淄博市中心城区住宅楼面地价与房价比较图

()楼面地价增长率与房价增长率比较

淄博市历年商品住宅楼面地价增长率、商品住宅房价增长率及其比较情况详见表4和图10、图11

4  淄博市住宅楼面地价与房价增长率一览表

年份

商品住宅楼面地价增长率

商品住宅房价增长率

2011

7.89%

3.85%

2012

1.06%

1.71%

2013

3.24%

2.63%

10 淄博市住宅用途楼面地价与房价柱状比较图

11 淄博市居住用途楼面地价增长率与房价增长率比较图

近三年来,淄博市居住用途楼面地价增长率和房价增长率始终保持正增长,且幅度较小,至2013年底,淄博市居住用途楼面地价增长率为3.24%,房价增长率为2.63%,2012年有所反弹,但仍处在历史相对较低的水平。

三、城市地价与土地市场协调状况

()居住用途地价增长率与土地计划供应面积增长率对比

2008-2013年淄博市居住用途土地计划供应面积分别为3214358平方米,4542583平方米,4830400平方米,4783390平方米,4139580平方米,2802138平方米,详见图12

12  2008-2013年居住用途土地计划供应面积图

从图12可以看出,2008-2010年淄博市居住用途土地计划供应面积逐年增加,2010-2013年淄博市居住用途土地计划供应面积逐年减少,2011年居住用途地价增长率为7.91%,居住用途土地计划供应面积增长率为-0.97%2012年居住用途地价增长率为1.04%,居住用途土地计划供应面积增长率为-13.46%2013年居住用途地价增长率为3.22%,居住用途土地计划供应面积增长率为-32.31%。居住用途计划供应面积逐年下降,计划居住用途供应量的降低;使得居住用途地价增长率持续保持增长。

()地价增长率与土地实际供应面积增长率对比

淄博市2008-2013年各用途土地实际供应面积详见表5和图13

5  2008-2013年各用途土地实际供应面积一览表

单位:平方米

用途

年度

商业用途

居住用途

工业用途

其他用途

供应总量

2008

364346.91

893992.1

1324352.1

2009

936254

3344956

3470780

2087380

9839370

2010

1469113

3731358

4990406

11422945

21613822

2011

1350268

3810786

5655291

3374886

14191231

2012

1301891

2291180

5424086

5189061

14206218

2013

2614830

5752651

12688078

10187382

31242941

 

13  2009-2013年各用途土地实际供应面积图

从图13可以看出,淄博市2013年实际供应总面积较去年增长111.63%,商业用途实际供应面积增长102.8%,居住用途实际供应面积增加120.28%,工业用途实际供应面积增加130.26%,其他用途实际供应面积增加90.35%,其中居住用途实际供应面积增长最多。

综上所述,各类用途供应面积和供应总面积均出现大幅上涨。造成实际供应面积突然放量增长的原因:一方面是由于2012年度受国家调控政策影响,土地、房地产市场前景不明确,开发商拿地不活跃,造成2012年实际供应面积总量不大;另一方面,近年来淄博市各项土地管理工作走在了全省前列,争取到了大量新增建设用地指标,有效的增加了土地供给

四、城市地价与房屋市场协调状况

()地价增长率与房屋供应面积增长率比较

截止2012年年底,淄博市住房供应量为46037套,供应面积为586万平方米,截止2013年底,淄博市住房供应量为40755套,供应面积为524.01万平方米,住宅供应面积增长率为-10.58%。住宅用地地价增长率为3.22%,房屋供应面积增长率与住宅用地地价增长率负相关,即地价有所增长,房屋供应面积有所下降。

()地价增长率与房屋实际销售面积增长率对比

淄博市2012年度的新建普通住宅商品房销售面积为341.2万平方米,2013年度的新建普通住宅商品房销售面积为344.53万平方米,较去年增长0.98%,房屋销售面积增长率低于地价增长率。

五、城市地价与社会经济环境协调状况分析

()地价增长率与国内生产总值增长率比较

淄博市2013年全市实现地区生产总值(GDP)3801.2亿元,比上年增长9.5%。其中,第一产业实现增加值137.8亿元,增长3.3%;第二产业增加值2171.3亿元,增长10.3%;第三产业增加值1492.1亿元,增长8.7%。三次产业对经济增长的贡献率分别为1.1%67.5%31.3%,分别拉动经济增长0.16.43个百分点。地价增长率与国内生产总值增长率呈正相关,地价增长率增长幅度低于国内生产总值增长率。

()地价增长率与固定资产投资增长率对比

2013年全市累计新开工项目2363个,比上年增加72个。亿元以上投资项目384个,增加101个,其中新开工亿元以上项目279个。完成固定资产投资2078.5亿元,同比增长20%。投资结构进一步优化,全年全市技改投资1389.6亿元,增长29%。战略性新兴产业投资293.6亿元,增长48.5%。民间投资活跃,全年完成民间投资1860.3亿元,比上年增长19.6%,民间投资占全部投资的比重达89.5%

2013年地价和固定资产投资均保持增长态势。固定资产投资增长率高于地价增长率,地价增长率较去年有所提高,固定资产投资增长率较去年有所下降,但固定资产投资增长率依然高于地价增长率。

()地价增长率与城市房地产投资增长率对比

房地产投资出现较大幅度增长,2013年前三季度,淄博市房地产开发企业房地产开发累计完成投资130.5亿元,同比增长22.2%,比上半年提高19.1个百分点。

地价增长率与城市房地产投资增长率变化趋势相同,皆为增长趋势,且房地产投资增长率较地价增长率增长的幅度更大,房地产市场出现一定程度的回暖现象。

2013年在国家和地方一系列宏观调控政策措施的作用下,淄博市房地产开发投资却出现较明显的回暖趋势,房地产投资有所增长,房地产投资的较大幅度的增长将会引起2014年房屋供应量的增长,但若过度投资开发,以至于透支未来几年的潜在供应量将不利于房地产行业的健康稳定发展。

综上所述,国内生产总值是反映宏观经济运行情况的综合指标,良好的宏观经济环境,是保证土地市场健康稳定发展的重要基础。固定资产投资和房地产开发投资对地价的影响主要包括两方面,一是通过改变土地利用环境和利用条件而影响地价,二是通过影响土地的供需状况而影响地价。

2013年淄博市地价、国内生产总值、固定资产投资增长率依然保持上涨态势,上涨速度较平稳,房地产开发投资保持持续增长趋势,且增长幅度较大,表明淄博市地价与宏观经济发展状况基本一致,地价增长率保持在合理范围内,房地产开发投资的增长现象将在未来对房地产市场的供应产生一定的影响。

14  淄博市2013年地价与相关经济指标增长率比较

六、淄博市地价动态监测数据与省内其他国家级监测城市地价对比

全省17个地级市中,国家级地价监测城市共有8个,分别是济南市、青岛市、淄博市、烟台市、潍坊市、济宁市、泰安市、临沂市。2013年其地价动态监测地价值为:

全省8个国家级地价动态监测城市地价(2013年一季度数据)

综合

排名

城市

综合用途

商服用途

住宅用途

工业用途

/

万元/

/

万元/

/

万元/

/

万元/

2

济南

2275

151.67

4354

290.27

3665

244.33

682

45.47

1

青岛

2884

192.27

8148

543.20

4381

292.07

775

51.67

6

淄博

1038

69.20

1885

125.67

1369

91.27

426

28.40

3

烟台

1662

110.80

4704

313.60

4104

273.60

367

24.47

5

潍坊

1351

90.07

2131

142.07

1475

98.33

428

28.53

7

济宁

858

57.20

1550

103.33

1249

83.27

476

31.73

4

泰安

1508

100.53

2111

140.73

2212

147.47

317

21.13

8

临沂

807

53.80

1439

95.93

1020

68.00

350

23.33

平均值

1548

103.19

3290

219.35

2434

162.29

478

31.84

全省8个国家级地价动态监测城市地价(2013年二季度数据)

综合

排名

城市

综合用途

商服用途

住宅用途

工业用途

/

万元/

/

万元/

/

万元/

/

万元/

2

济南

2285

152.33

4377

291.80

3680

245.33

687  

45.80

1

青岛

2910

194.00

8224

548.27

4428

295.20

775  

51.67

6

淄博

1049

69.93

1909

127.27

1386

92.40

426  

28.40

3

烟台

1674

111.60

4719

314.60

4147

276.47

365  

24.33

5

潍坊

1398

93.20

2257

150.47

1495

99.67

428  

28.53

7

济宁

863

57.53

1561

104.07

1261

84.07

476  

31.73

4

泰安

1521

101.40

2130

142.00

2231

148.73

318  

21.20

8

临沂

807

53.80

1439

95.93

1020

68.00

350  

23.33

平均值

1563

104.22

3327

221.8

2456

163.73

478

31.87

全省8个国家级地价动态监测城市地价(2013年三季度数据)

综合

排名

城市

综合用途

商服用途

住宅用途

工业用途

/

万元/

/

万元/

/

万元/

/

万元/

2

济南

2294

152.93

4394

292.93

3691

246.07

694  

46.27

1

青岛

2965

197.67

8406

560.40

4527

301.80

775  

51.67

6

淄博

1059

70.60

1932

128.80

1402

93.47

426  

28.40

3

烟台

1717

114.47

4786

319.07

4277

285.13

367  

24.47

5

潍坊

1471

98.07

2389

159.27

1572

104.80

437  

29.13

7

济宁

866

57.73

1567

104.47

1268

84.53

476  

31.73

4

泰安

1603

106.87

2236

149.07

2365

157.67

322  

21.47

8

临沂

834

55.60

1494

99.60

1059

70.60

354  

23.60

平均值

1601

106.74

3401

226.7

2520

168.01

481

32.09

全省8个国家级地价动态监测城市地价(2013年四季度数据)

综合

排名

城市

综合用途

商服用途

住宅用途

工业用途

/

万元/

/

万元/

/

万元/

/

万元/

2

济南

2301

153.40

4408

293.87

3701

246.73

695

46.33

1

青岛

3050

203.33

8642

576.13

4681

312.07

783

52.20

6

淄博

1065

71.00

1957

130.47

1409

93.93

426

28.40

3

烟台

1724

114.93

4802

320.13

4295

286.33

369

24.60

5

潍坊

1511

100.73

2464

164.27

1614

107.60

439

29.27

7

济宁

872

58.13

1578

105.20

1281

85.40

476

31.73

4

泰安

1610

107.33

2258

150.53

2372

158.13

324

21.60

8

临沂

848

56.53

1524

101.60

1072

71.47

368

24.53

平均值

1263

84.2

2559

170.60

1873

124.87

406

27.07

在山东省8个国家级监测城市中,淄博市综合用途地价、商服用途地价、住宅用途地价均排名第六位,低于济南市、青岛市、烟台市、泰安市、潍坊市五市,仅高于济宁市和临沂市,地价总体水平不高,低于平均水平。

七、背景情况与未来趋势分析

()城市地价变化的背景及存在的问题

2013年淄博市经济运行总体平稳,全市实现地区生产总值(GDP)3801.2亿元,按可比价计算,同比增长9.5%。实现公共财政预算收入273.07亿元,增长7.11%。收入方面,2013年全年城市居民人均可支配收入31515元,比上年增长11.8%。城市居民人均家庭总收入33457元,增长12.3%。农民人均纯收入13932元,增长12.6%

2013年全市地方税收突破200亿元,增长11.02%。在保持合理发展速度的基础上,研究出台推进重大项目建设、扩大招商引资和扶持“双500强”企业发展的一系列措施,强化土地、资金等要素保障,全市384个亿元以上建设项目完成年度投资776.1亿元,170个市重大项目完成投资350亿元。

2013年淄博市居民消费价格总水平上涨1.7%,涨幅比上年回落0.6个百分点。

良好的宏观经济环境为地价的稳定奠定了基础;稳定的社会经济环境为地价的稳定提供了保障;国家、地方持续的调控政策为地价的稳定指明了方向,通过一系列的措施,淄博市2013年度地价稳中有升,保持了持续健康的发展。

同时应该看到淄博市2013年房地产投资出现较大幅度增长,同比增长22.2%,比上半年提高19.1个百分点,表明房地产市场投资热情开始有大幅度的回升。长期如此必将影响未来几年的市场供应量,从而影响房地产市场的稳定性。

()未来地价变化的趋势预测

土地市场运行及未来的发展趋势与国家相关政策及宏观经济变动息息相关。2013年淄博市各项经济数据逐步向好,将支撑土地市场的平稳发展。201311月召开的十八届三中全会,强调“市场决定性”,国家将继续推行城镇一体化,逐步推行楼市调控去行政化,逐步建立“城乡统一的建设用地市场”并“赋予农民更多财产权利”,由此可以预测,2014年我国将深化市场化改革与市场保障并行,房地产调控政策将不会放松,房价将不会出现大幅度上涨。预计淄博市2014年总体地价水平将保持稳中有升的态势。

2013年淄博市商业用地供地面积大幅增长,商业地产模式逐步多元化,新建、在建、改建商业项目大幅增多,城市综合体应运而生,成为2013年淄博市商业用地供地的主要形式。2013年许多投资者将资金投向商业地产,使得商业房地产、商业地价有所上涨,同时又受到现有商业地产相对饱和的影响,商业用途地价短期内不会迅速增长,只会跟随当地经济的增长趋势稳步小幅增长。预计2014年淄博市商业用地在经历了2013年的突飞猛进之后或进入一个相对平和的间歇期,商业地价将与淄博市综合经济水平保持同方向发展,地价水平将稳步低速低幅上涨。

2013年淄博市现有房屋供应面积保持高位运行,年度居住用地成交面积大幅增加148.28%,考虑现有供应面积的市场消化时间和新成交居住用地2014年将进入市场,预计2014年居住用地将相对饱和,开发商拿地热情将有所下降。从商品房需求来看,城市化带来的城市人口增加聚集、年轻人首次置业形成的刚需和改善性住房需求将成为2014年的购房主力,投资性需求将进一步减少,总体需求将健康低速增长。随着淄博西部城区城市基础配套设施和公共设施的日趋完善,居住环境将得到进一步提升,区域房价将有所上涨,地价也将有所增长,该区域的地价将成为淄博市地产市场的风向标,带动全市地价的发展方向。综上各种分析预计2014年淄博市居住用途地价仍保持低速增长趋势。

2013年淄博市工业用地监测价格与去年保持一致,未出现变化。2014年新增建设用地指标将更加紧张,新增建设用地成本所有提高,工业企业用地需求将保持高位需求,预计2014年工业用地价格将打破平稳,小幅上涨。

八、2013年土地、房地产相关政策盘点

2013年全国依然始终贯彻整体调控,不同城市政策导向出现分化。年初“国五条”及各地细则出台,继续坚持调控不动摇,“有保有压”方向明确。而备受瞩目的十八届三中全会于119日至12日在北京顺利召开,新一届政府明确工作重心为全面深化改革,着力健全长效机制、维持宏观政策稳定。不动产登记、保障房建设等长效机制继续推进,而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策,全年政策主要分为三个阶段。

1、年初“国五条”加码调控,主要从需求端抑制房价上涨预期

2013年初房地产市场持续火热的背景下,220日,国务院召开常务会议研究部署房地产市场调控工作,会议提出五条调控措施即“国五条”,并在31日发布国五条细则(《关于继续做好房地产市场调控工作通知》[国办发〔201317])。作为两会前上届政府最后一次重要会议,此次会议旨在释放继续调控房地产的信号,强调政策的连续性,稳定市场预期。

2、三中全会强调全面深化改革,促长效机制建立健全

11月,十八届三中全会审议通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》。决定强调进行全面深化改革,虽然决定中并未明确提及房地产业,但已从顶层设计上为房地产业长期健康发展指明了方向,财税、土地、金融等诸多方面的改革轮廓已经得以清晰描绘。未来政府将更多的集中在房地产民生保障领域发挥作用,而由市场来满足居民日趋多样化的住房需求和优化商业、产业、养老、文化等其它结构地产的资源配置。在全面深化改革的大背景下,房地产业将迎来更加市场化的机遇和挑战,市场供需关系将更趋良性,保障行业的长期健康发展。

3、年末进一步落实改革,调控思路转为以市场为主,优化供应

10月,中共中央总书记习近平在主持加快推进住房保障体系和供应体系建设第十次集体学习时强调,只有坚持市场化改革方向,才能充分激发市场活力,满足多层次住房需求。同时,政府必须为困难群众提供基本住房保障。“从我国国情看,总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”。习近平同志此番讲话表明,中央调控思路正发生转变,未来将更多的话语权交予市场,由市场调节供需结构,将居民的住房需求进一步差异化;与此同时,对于确实存在住房困难的居民,由政府做好充分保障。

()中央及各部委出台的房地产政策

1、“国五条”及“国五条”实施细则出台,坚持严厉调控不放松,力保房价平稳

2013220,国务院常务会议研究部署房地产市场调控工作,确定了五项加强房地产市场调控的政策措施(即“国五条”),包括:完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管。会议再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策,坚决打击投资投机性购房,严格实施差别化住房信贷政策,扩大个人住房房产税改革试点范围。并在31日,由国务院办公厅发布了《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(即“国五条”细则),对限购、限贷、限价的要求再次升级,同时明确“有保有压”的差别化调控总原则。

2、国土资源部:确保普通商品住房用地供应

2013111日召开的全国国土资源工作会议上,时任国土资源部部长徐绍史要求,2013年要加强和改善土地宏观调控,坚持控总量、稳增量、挤存量、放流量,进一步拓展建设用地新空间,保障经济社会发展合理用地需求,促进房地产健康发展。加强和改进新增建设用地年度计划管理,2013年新增建设用地计划指标原则上不低于2012年。加强房地产用地调控,确保普通商品住房用地供应不低于过去5年年均实际供应,保持土地市场平稳运行。

3、住房和城乡建设部:住房保障政策日趋明晰,积极推进住房信息联网

201335第十二届全国人民大表大会第一次会议开幕会上提出今年保障性安居工程的建设目标是:基本建成470万套、新开工630万套,并继续推进农村危房改造。49日住建部发布《关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知》明确要求各地适当上调收入线标准,有序扩大住房保障覆盖范围;在今年年底前,地级以上城市要明确外来务工人员申请住房保障的条件。与20112012年相比,2013年保障性安居工程新开工及基本建成套数目标都有所减少。

315,住建部部长姜伟新表示,目前全国已有40个城市完成住房信息联网,今年6月底将完成500个城市的住房信息联网。

4、财政部:充分发挥税收政策的调节作用

税务、住房城乡建设部门要密切配合,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按照转让所得的20%计征。同时,总结个人住房房产税改革试点城市经验,加快推进扩大试点工作,引导住房合理消费。

()2013金融新政策

2013年新增贷款和社会融资额继续增长,但货币政策保持稳健、信贷扩张放慢。信贷政策对商品房需求影响显著,商品房销售额的变化通常滞后于社会融资额变化1-2个季度,而2013年,社会融资额增速持续下行,从一季度58.5%下降至三季度19.1%,四季度也将保持在14%左右。同时,人民币贷款和M2同比增速均处历史低位,前三季度新增人民币贷款分别为2.8万亿元、2.3万亿元和2.2万亿元,预计四季度新增人民币贷款为1.6万亿元,全年新增贷款约8.9万亿。M2同比增速自一季度高点连续下降,预计四季度仍将在历史较低水平。回顾2013年,货币政策渐趋稳健,新增贷款和社会融资额总体增速趋缓,推动商品房销售增长的动力有所减弱。

房贷政策上,中央要求二套房利率上浮10%,而首套房的贷款政策相对宽松。此政策经推出后,多家银行在各自执行的房贷政策上或维持不变,或进行了一定调整。

针对首套房的贷款,北京银行、江苏银行、南京银行等维持房贷利率85折的优惠政策不变,而包括中国银行在内的6家银行都在2012年年底执行的政策上有了一些调整。徽商银行针对个人房贷业务目前可以给到8折的优惠。中国银行、浦发银行及华夏银行的85折优惠仅限于合作楼盘,普通客户在以上银行办理贷款最多只能享受9折优惠。广发银行将利率优惠从85折调整为9折,平安银行则直接取消了2012年年底的9折利率优惠,按基准利率执行。建行房贷利率调整为贷款基准利率的70%,最低首付款比例调整为20%

()淄博出台的房地产相关政策

与跌宕起伏的全国房地产市场相比,淄博房地产市场2013年整体稳定,但也不乏亮点。结合淄博市社会经济、城市建设以及房地产市场发展现状,淄博市在2013年也相继推出了多项与房地产相关的政策举措。

1、淄博获批用住房公积金支持保障住房建设

根据《关于做好扩大利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点范围工作的通知》,淄博获批为利用住房公积金支持保障性住房建设项目贷款第二批试点城市。获批试点项目14个,总投资15.99亿元,贷款额度预计达9.56亿元,试点项目数及贷款额度均为省内最高。试点城市的获批,将有助于解决保障性住房建设项目的资金困难,有力地加快保障性住房的建设步伐,进一步推进住房公积金管理工作,发挥住房公积金在实现“住有所居”目标中的作用,促进保障性住房体系的构建与发展。

2、进城务工人员租房满两年有机会落户城区

淄博市政府办公厅正式下发文件,对户籍管理制度进行改革,放宽落户限制,对进城务工人员在同一城区连续工作满2年并按规定参加社会保险1年以上,且有合法稳定住所(含租赁)的可以落户城区。新规将在41日起正式实施。

3、淄博房产契税暂不调整

山东省财政厅和山东省税务局联合出台了“关于公布山东省契税适用税率的通知”(鲁财税[2013]5号文)。通知指出,201341日起,山东省契税税率仍按照3%执行,不做任何变化,第一套购房90平方以下是按照1%901441.5%144以上是按照3%;第二套住房是按照3%,没有任何变化。淄博市执行上述规定,暂不调整房屋契税。

4、淄博商品房预售款监管实施办法出台

2013110,淄博市人民政府出台《淄博市商品房预售款监管实施办法》,对预售人将其开发的商品房在取得预售许可证后至竣工验收备案前出售的、由预购人按合同约定支付的预购房款(包括预售商品房按揭贷款)进行规范。商品房预售款必须用于预售项目的建设投资,其中包括购买建筑材料设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费,不得挪作他用。

此举将进一步规范商品房预售款的管理,将这部分资金纳入监管范围内,开发商今后不能随意花购房人的预购房款,进一步保证购房人的资金安全,维护其合法权益。

5、商住用地调整容积率需补缴出让金

淄博市人民政府办公厅发布《关于国有建设用地调整容积率补缴土地出让金等有关问题的通知》(淄政办发[2013]26),规定土地使用权人必须严格按照经依法批准的容积率等指标开发和利用土地,不得擅自更改。因城乡规划修改等原因,确需调整容积率的,需经市、县人民政府批准。商业和住宅用地性质的出让土地,经依法批准调整容积率的,按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。

6、淄博公积金缴存标准7月起执行

淄博市住房公积金管理中心公布了《关于调整2013年度住房公积金缴存基数、缴存比例的通知》。按照《通知》规定,2013年度住房公积金缴存基数为2012年度职工月平均工资总额,住房公积金月缴存基数最高不超过10526元,最低不低于2105元。任何单位不得等额、定额缴存住房公积金。2013年度机关及全额拨款事业单位,住房公积金缴存比例为8%,即个人8%、单位8%;其他企事业单位,可提高缴存比例,但最高不超过12%,即个人12%、单位12%;新建立缴存关系的企业单位,缴存比例不得低于5%,即个人5%、单位5%。该规定自201371日起开始执行。

7、公积金可用于经适房首付

为充分发挥住房公积金制度的住房保障作用,进一步支持中低收入职工解决住房困难,淄博在职工提取公积金支付公共租赁房房租、购买经济适用房、限价房等方面作出了新的规定。

根据国务院《住房公积金管理条例》等相关规定,经2013年市住房公积金管理委员会会议通过:职工本人及其配偶均无自住住房且在本市合法租赁公共租赁房用于本人居住的,可申请提取本人及其配偶账户内的住房公积金,用于支付公共租赁房房租。职工提取住房公积金支付公共租赁房房租,每年提取一次,提取金额不超出当年实际支付的租赁费用。职工提取的住房公积金原则上拨付到职工所在单位。

8、维修资金新规:开发商按楼栋代缴

为了进一步加强维修资金的收缴管理,确保维修资金及时足额收缴,切实维护广大业主的权益,淄博市房管局于近日发布了《关于办理房屋产权初始登记时全部缴存物业专项维修资金的通知》(以下简称《通知》)。《通知》要求房地产开发建设单位在办理房屋产权初始登记时,必须以楼栋为单位全部缴存首期物业专项维修资金,这样一来,就可以有效地避免房地产开发建设单位滞留、挪用购房人缴存的维修资金。《通知》同时还明确规定,开发建设单位缴存的首期维修资金为代缴性质,开发建设单位可在房屋销售时向业主收取已代缴的维修资金,资金产权归购房业主所有。而在《通知》下发前已部分缴存维修资金的楼栋,也必须以楼栋为单位全额缴存维修资金后方可办理产权转移登记手续。

9、我市公积金政策调整贷款最高额度统一为40

为充分发挥住房公积金制度的住房保障作用,进一步提高住房公积金贷款对职工购房的支持力度,2013年市住房公积金管理委员会第一次会议通过,我市部分住房公积金贷款政策将做出调整。首先,住房公积金贷款最高额度规定不再区分夫妻双方缴存或单方缴存公积金的情况,住房公积金贷款最高额度统一调整为40万元。其次,我市引进的高层次人才和急需紧缺专业人才申请住房公积金贷款的,贷款最高额度提高为50万元。

10、淄博建设项目收费实行“一费制”

项目建设是解决一个地区发展中问题基础和关键。能不能吸引到更多的大项目、好项目,除了要比产业配套能力、要素支撑能力以及政策比较优势外,更重要的是良好的投资环境。在全市行政审批制度改革工作领导小组第三次成员会议上,作为优化投资环境最现实、最可行、最有效的措施之一,今年我市将重点推行建设项目“联审代办”制度,建设项目收费将实行“一费制”,在合理合法的前提下最大限度的压缩审批时限,带动整个行政审批工作提速增效。

()其他与房地产相关信息

1、扎实推进新型城镇化,统筹城乡发展

201315,徐景颜市长在淄博市第十四届人民代表大会第二次会议上,向大会作政府工作报告,提出淄博市要切实推进新型城镇化,城乡统筹发展。中心城区大外环以内260平方公里区域实现控规全覆盖。顺利推进一批基础设施工程和一批生态建设工程。不断加大环境保护工作力度,全面完成节能减排目标,正式启动国家森林城市创建工作,全市空气质量良好率比上年提高10个百分点。

2、继续保证保障性住房建设

15上午,在淄博市第十四届人民代表大会第二次会议上,徐景颜代表淄博市人民政府向大会作政府工作报告。其中2013年内计划开工建设各类保障性住房8000套,年底前基本建成10000套。推行住房公积金贷款支付保障性住房试点政策,推动在普通商品房项目中配建保障性住房。认真贯彻廉租房、经适房、公租房三个《管理办法》,建立健全住房保障准入、推出和管理机制,确保分配公平、管理规范、群众满意。

350亿打造淄博世贸中心

49上午,淄博市政府与香港明发集团就淄博世贸中心及城市综合体项目签约。香港明发集团国际有限公司是国内有重大影响的商业地产开发商,中国城市运营商50强。淄博世界贸易中心及城市综合体项目位于淄博新区核心的地段,预计建设周期5年,总投资人民币50亿元。

项目包括世界贸易中心高端写字楼、景观商业街区等,是一个多业态的城市综合体项目,该项目的建设是淄博实施对外开放战略,加快现代高端服务业发展的又一重大成果。对于提升淄博国际化水平,推动淄博新城区建设将发挥重要作用。

4、淄博将多措施促进太河发展

613,淄博市政府办公厅下发《淄博市太河水库水源地保护区经济社会发展规划(20132020年)的通知》,根据规划,到2015年,通过一系列扶持政策,太河水库水源地保护区内贫困农户人均纯收入达到5200元以上,所有镇、社区以及工业园区设有公交站点,基本实现区域公交无缝连接。

在基础设施建设方面,将重点抓好农村公路改造和农村公路危桥整治改造工程,全面提高农村公路通行能力。规划建设淄川境内“三纵三横”公路路网,“三纵”即东莱路太河段工程、洪峨路升级改造工程、环库路扩建工程;“三横”即幸博路、新源路、云明山—梦泉路工程,对具备条件的道路实施改造建设。

根据规划,淄博将在淄川太河镇规划建设公路客运站,充分利用淄川过境铁路线优势和淄河、北牟、西桐古、北马鹿四个火车站条件,建设大型农产品物流仓储基地,逐步扩大铁路运输的影响力和规模。完善农村客运体系,积极推行农村客运公交化,推进城区公交车辆向中心镇、中心村(社区)以及产业聚集区全面延伸。到2015年,太河水库水源地保护区所有镇、社区以及工业园区设有公交站点,基本实现区域公交无缝连接。到“十二五”末,保护区内各镇村公路配套设施基本完善,农村公路网基本建成,公路管理和服务水平进一步提高。

5、淄博投1.8亿改造道路管网

今年,淄博市计划投资17810万元,其中中心城区投资5170万元,在对城区多条道路提升改造的同时,对雨污管网进行建设和改造,加大对中心城区积水点改造力度。

6、全面建设幸福美丽淄博新南定

2013年南定镇结合南部城区总体规划要求,借力辖区的比较优势、产业优势,着力发展“五大板块”产业,加快构建现代产业体系。目前,麦德龙仓储物流、华电高温水热网、远景四砂曼城、天佳物流、炭素复合材料、聚氨酯填缝剂阀门等10个项目已确定为市、区重点项目,总投资74.38亿元,年度计划投资18.65亿元。积极推动辖区建陶产业向淄博宁夏石嘴山建陶工业园等更具比较优势的区域梯次转移,淘汰转移落后产能,拓展经济发展空间,为“五大板块”产业链拉长和纵深发展提供强有力的支撑和保障。发挥投资对拉动经济增长、促进结构调整的重要支撑作用,进一步优化投资结构,引导资金重点投向经济社会发展的关键领域和薄弱环节。充分利用拆除建陶企业后腾空的土地,储备丰富的建设用地资源,为招大商、引大资,上大项目、好项目创造有利条件。

7、高新区加速推进三所学校建设

为加快推进高新区第二小学、第四小学和第五小学3所学校的建设工作,解决学校建设中存在的困难和问题,1110,高新区召开学校建设工作领导小组会议。高新区规划建设土地局、财政局、审计物价局、高新区国土分局、市规划局规划二处、政府投资工程建设中心主要负责人及三所学校代建企业的主要负责人和领导小组相关人员参加了会议。

从相关部门了解到,目前,高新区第二小学教学楼综合楼已完成主体工程建设,正在进行屋面和内外装工程,道路、综合管网等附属设施正在进行施工设计,预计明年6月份可完工并达到使用条件。高新区第四小学已完成施工场地平整工作和选址意见书的办理,并通过市规划局建设方案预审,正在进行施工图设计。高新区第五小学已完成选址意见书和扩建土地用地批文的办理,并通过市规划局建设方案预审,正在进行施工图设计。


附录: 

淄博市城市地价动态监测范围及标准宗地布设方案

1 淄博市地价动态监测范围的确定

11监测范围确定的依据

2008年我市首次纳入国家级城市地价动态监测范围城市,我市开展地价动态监测的范围以城市主城区为依据,并综合考虑我市地价实际情况,商业、住宅地价监测范围一致,工业监测范围以工业园区为主。

12监测范围描述

各监测范围四至及土地面积如下:

商业、住宅地价监测范围:东至张东线(铁路)、东四路南段、张南路和崔军路;西至西十路西侧、西八路南段和山泉路西侧;南至中国陶瓷科技城南端横路、付山路东段、南田路南侧和朝阳路;北至济青高速公路。土地面积87.74平方公里。

工业用地地价监测范围:东至花山西路和东外环路;西至双岛路、世纪路北段、西十路和山泉路;南至济青高速公路、昌国路和南田路东段;北至英雄路、化北路、中润大道西段、济青高速公路和胶济线(铁路)。土地面积87.47平方公里(不含禁止区)

2 划分地价区段

2.1划分原则与依据

(1) 区域条件一致性。在同一个地价区段内,地形、地质、土地利用状况、基础设施条件、环境条件、城市规划等比较接近或大致相同。

(2) 地价水平一致性。在同一个地价区段内,地价水平比较相近或差异不大,即地价水平差异在30%以内。

(3) 区域连贯性。地价区段为各宗地位置相邻、相对比较集中的封闭区域。

(4) 地价预期发展趋势一致性。在同一地价区段内,土地质量或地价预期变动特征基本趋于一致。

2.2划分地价区段

2.2.1商业地价区段数量、分布及典型特征

商业地价区段共13区,各区段分布及典型特征详见下表: 

单位:平方公里 

区段

范围

土地面积

典型特征

S001

东至中心路;西至柳泉路;南至胶济线(铁路);北至共青团西路。

1.75

商业繁华度优,地理位置优,道路通达性优。

S002

东至中心路;西至新世纪步行商业街;南至新村西路和共青团西路;北至人民西路。

1.75

商业繁华度优,地理位置较优,道路通达性优。

S003

东至中心路;西至世纪路;南至人民西路;北至联通路。

5.26

商业繁华度优,地理位置较优,道路通达性优。

S004

东至新世纪步行商业街和柳泉路;西至世纪路;南至胶济线(铁路);北至人民西路。

3.51

商业繁华度较优,地理位置一般,道路通达性优。

S005

东至中心路;西至世纪路;南至联通路;北至中润大道。

3.51

商业繁华度较优,地理位置一般,道路通达性较优

S006

东至世纪路;西至西十路西侧和西八路;南至胶济线(铁路);北至中润大道和张周路。

7.9

商业繁华度一般,地理位置一般,道路通达性一般

S007

东至涝淄河和东二路;西至中心路;南至胶济线(铁路);北至中润大道。

3.51

商业繁华度一般,地理位置较差,道路通达性一般

S008

东至西八路和商业基准地价三级地东边;西至西十路西侧;南至张周路;北至鲁泰大道和铭波路。

14.92

商业繁华度较差,地理位置一般,道路通达性一般

S009

东至张东线(铁路);西至西十路西侧和商业基准地价三级地东边;南至鲁泰大道、铭波路和中润大道;北至济青高速公路。

10.53

商业繁华度较差,地理位置较差,道路通达性一般

S010

东至张南路;西至西十路西侧;南至昌国路;北至胶济线(铁路)。

5.26

商业繁华度较差,地理位置较差,道路通达性一般

S011

东至张南路、东四路、崔军路和山铝专用线;西至西十西侧、西八路、张南路、山泉路西山路和文化路;南至南田路南侧、付山路、横路、矿机路和朝阳路;北至昌国路、胶济线(铁路)和青年公园路。

21.06

商业繁华度较差,地理位置较差,道路通达性一般

S012

东至张南路和山铝专用线;西至西山路和文化路;南至矿机路;北至青年公园路。

0.88

商业繁华度较好,地理位置较差,道路通达性一般

S013

东至张东线(铁路);西至涝淄河和东二路;南至胶济线(铁路);北至中润大道。

7.90

商业繁华度较差,地理位置较差,道路通达性较差

注:商业用途中的第12区段,由于此区段距商业繁华中心有一定距离,且此区段是国有大型企业山东铝业公司职工购物、消费的集中所在地,况此区段周围的商业地价水平相比较而言大幅下降,所以,根据划分地价区段的原则与依据和商业地价区段的典型特征描述,将其单独划分为一个区段。

2.2.2住宅地价区段数量、分布及典型特征

住宅地价区段共13区,各区段分布及典型特征详见下表: 

单位:平方公里 

区段

范围

土地面积

典型特征

J001

东至柳泉路;西至世纪路;南至人民西路;北至联通路。

4.39

居住集中,区域基础设施配套优,区域环境较优、交通条件优

J002

东至柳泉路;西至世纪路;南至新村西路;北至人民西路。

3.51

居住集中,区域基础设施配套优,区域环境优、交通条件较优

J003

东至世纪路和柳泉路;西至西九路;南至太平路;北至新村西路和中润大道。

9.66

居住集中,区域基础设施配套优,区域环境优、交通条件较一般

J004

东至西九路;西至西十路;南至太平路;北至中润大道。

3.51

居住较集中,区域基础设施配套较优,区域环境优、交通条件一般

J005

东至涝淄河;西至世纪路;南至联通路;北至政通路。

5.26

居住较集中,区域基础设施配套较优,区域环境较优、交通条件一般

J006

东至涝淄河和东二路;西至柳泉路;南至胶济线(铁路);北至联通路。

7.02

居住较集中,区域基础设施配套较优,区域环境一般、交通条件一般

J007

东至中心路和世纪路;西至西十路;南至中润大道和政通路;北至鲁泰大道。

7.02

居住较集中,区域基础设施配套较优,区域环境一般、交通条件一般

J008

东至柳泉路和张南路;西至西十路;南至昌国路;北至太平路和胶济线(铁路)。

7.02

居住不集中,区域基础设施配套较优,区域环境一般、交通条件优

J009

东至中心路;西至西十路;南至鲁泰大道;北至济青高速公路。

8.77

零星居住,区域基础设施配套较优,区域环境一般、交通条件一般

J010

东至张东线(铁路);西至中心路、涝淄河和东二路;南至胶济线(铁路);北至济青高速公路。

9.65

旧式住宅区,区域基础设施配套一般,区域环境较差、交通条件一般

J011

东至张南路和山泉路;西至西八路;南至横路、付山路和朝阳路;北至昌国路。

9.65

居住不集中,区域基础设施配套较差,区域环境较差、交通条件一般

J012

东至张南路和崔军路;西至山泉路;南至南田路;北至朝阳路和五公里路。

7.02

旧式住宅区,区域基础设施配套一般,区域环境较差、交通条件一般

J013

东至东四路;西至张南路;南至朝阳路;北至胶济线(铁路)。

5.26

旧式住宅区,区域基础设施配套一般,区域环境较差、交通条件一般

2.2.3工业地价区段数量、分布及典型特征

工业地价区段共6区,各区段分布及典型特征详见下表 

单位:平方公里 

区段

范围

土地面积

典型特征

G001

东至张东线(铁路);西至世纪路和中心路;南至中润大道和张店天源民营科技工业园南端道路;北至鲁泰大道。

6.02

新工业区,区域基础设施配套优,交通条件优

G002

东至张东线(铁路);西至世纪路;南至鲁泰大道;北至济青高速公路。

7.74

新工业区,区域基础设施配套较优,交通条件较优

G003

东至张东线(铁路);西至双岛路;南至济青高速公路;北至英雄路和化北路。

18.15

新工业区,区域基础设施配套一般,交通条件较优

G004

东至花山西路;西至张东线(铁路);南至胶济线(铁路);北至济青高速公路。

22.50

新工业区,区域基础设施配套一般,交通条件较优

G005

东至东四路和崔军路;西至山泉路和张南路;南至南田路和五公里路;北至昌国路和胶济线(铁路)。

17.94

老工业区,区域基础设施配套一般,交通条件一般

G006

东至东外环路;西至东四路和崔军路;南至南田路;北至五公里路和胶济线(铁路)。

15.12

老工业区,区域基础设施配套一般,交通条件一般

工业禁止区

东至张东线(铁路);西至西十路;南至昌国路和胶济线(铁路);北至中润大道和张店天源民营科技工业园南端道路。

46.17

城市中心为工业禁止区,对于中心城区不宜划为工业用地的地价区段

2.2.4三类用地地价区段的典型特征

由于不同用地类型的用地特征与区位指向不同,地价影响因素也有所不同,因此,划分的地价区段也呈现不同的特征: 

(1)商业用地一般沿街分布,因此,商业用地的地价区段一般以沿街一定进深的商业路线区段反映,一般以商业繁华程度、道路通达性以及地价相同或相似的原则划定。商业繁华地区,由于地价受区位影响极为明显,所以根据繁华程度差异和地理位置差异划分为若干个商业路线区段并呈现出向新城区发展趋势。

(2)住宅用地在城市中占较大比例,且呈现出片状分布,因此住宅用地地价区段以居住集中的住宅区区段反映。一般以区域基础设施配套、区域环境、交通条件等原则划定。整个城市居住状况以东部城区为旧式住宅用地,新兴住宅用地呈现出向西部新城区发展。

(3)工业用地严格按照规划限制条件执行分布,老工业区分布在城区东、南部边缘,新式工业区呈现出向北部边缘发展趋势。城市中心为工业禁止区,因此对于中心城区不宜划为工业用地的地价区段(中心城区虽然还有部分宗地现为工业用途,但根据我市规划,此部分工业宗地正逐步向本次所划定的工业禁止区以外搬迁或再重新出让时不在批准为工业用途)。

3 布设标准宗地

3.1标准宗地布设原则及数量

标准宗地的设置是建立城市地价动态监测体系的核心和基础。按照《城市地价动态监测技术规范》有关标准宗地的选点要求和设立原则(主要考虑的代表性原则、确定性原则、稳定性原则、标识性原则),并结合淄博市实际情况以及不同用地类型的分布特征,有侧重点的选择各类标准用地,并且尽可能在主城区三种用途、不同区段内均匀分布的地块作为标准宗地,最终确立了67个标准宗地,其中,商业标准宗地30个,住宅标准宗地24个,工业标准宗地13个。 

个别商业标准宗地虽然选在区段范围线边缘,但均能体现所在商业区段的地价水平,均具有代表性;部分居住标准宗地选在区段范围线边缘,有些区段甚至只有一宗标准宗地而且还在区段范围线边缘,这是由于根据我市居住地价实际情况并结合近年来我市居住宗地成交案例的实际情况和数量,优化平衡后选定,此部分居住标准宗地均能体现所在居住区段的地价水平,均具有代表性。 

3.2 标准宗地分布

三种用途标准宗地数量与分布(详见下表)

商业用地

住宅用地

工业用地

区段

数量

区段

数量

区段

数量

S001

3

J001

2

G001

2

S002

3

J002

1

G002

2

S003

4

J003

3

G003

3

S004

2

J004

1

G004

4

S005

1

J005

3

G005

1

S006

3

J006

2

G006

1

S007

2

J007

1

S008

1

J008

4

S009

2

J009

1

S010

3

J010

1

S011

2

J011

2

S012

2

J012

2

S013

2

J013

1

 



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